Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) attirent de plus en plus d’investisseurs à la recherche de revenus réguliers et d’une exposition à l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative. Mais une question centrale se pose très vite : faut-il investir en SCPI en assurance-vie ou en direct ?
Ce choix influence plusieurs paramètres clés : la fiscalité appliquée aux revenus, l’accès à l’effet de levier du crédit, la disponibilité des fonds, ou encore le type de SCPI accessibles. Il s’agit donc d’un arbitrage stratégique à faire en fonction de vos objectifs patrimoniaux, de votre horizon d’investissement et de votre profil de risque.
Dans cet article, nous vous proposons un comparatif clair et complet entre les deux modes de détention pour vous aider à faire le meilleur choix pour votre patrimoine.
Qu'est-ce qu'une SCPI et pourquoi y investir ?
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement collectif qui permet de détenir de l’immobilier locatif de manière indirecte. En souscrivant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un parc immobilier diversifié — bureaux, commerces, établissements de santé ou logements — sans avoir à gérer les biens.
Ce type de placement, aussi appelé “pierre-papier”, présente plusieurs avantages :
- Accessibilité : l’investissement peut démarrer dès quelques centaines ou milliers d’euros, selon les SCPI.
- Mutualisation des risques : le portefeuille immobilier est réparti sur plusieurs actifs et zones géographiques.
- Gestion déléguée : la société de gestion s’occupe de l’acquisition, de la location, de l’entretien et de la revente des biens.
- Revenus potentiels réguliers : les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux porteurs de parts, après déduction des frais de gestion.
Les SCPI s’adressent ainsi à tous les profils d’investisseurs, qu’ils recherchent des revenus complémentaires, une diversification de leur patrimoine ou une valorisation à long terme. Toutefois, il est essentiel de bien choisir le mode de détention des parts : en assurance-vie ou en direct, car ce paramètre impacte fortement la fiscalité et la stratégie patrimoniale globale.
SCPI en direct : des revenus immédiats mais une fiscalité lourde
Investir en SCPI en direct signifie acheter des parts directement auprès de la société de gestion, en dehors de tout contrat d’assurance-vie. Ce mode de détention donne accès à l’intégralité des SCPI disponibles sur le marché, avec une grande liberté dans le choix des supports et des stratégies (rendement, diversification, immobilier à l’étranger, etc.).
Des revenus complémentaires perçus en direct
L’un des principaux atouts des SCPI en direct est la perception directe des revenus locatifs. En général, les loyers sont versés chaque trimestre, ce qui permet à l’épargnant de bénéficier de revenus réguliers dès les premiers mois suivant la souscription. Cette solution est particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant :
- compléter leur retraite,
- améliorer leur pouvoir d’achat,
- anticiper une baisse de revenus futurs.
La possibilité d’investir à crédit
La SCPI en direct permet également de recourir à l’effet de levier du crédit. En finançant l’achat de parts de SCPI à crédit, vous pouvez augmenter votre capacité d’investissement et constituer un patrimoine immobilier plus conséquent. Les loyers perçus peuvent alors servir à rembourser tout ou partie des mensualités d’emprunt, optimisant ainsi la gestion de votre trésorerie.
Une fiscalité peu avantageuse sur les revenus
Le principal inconvénient de ce mode de détention réside dans la fiscalité appliquée aux revenus fonciers. Les loyers perçus sont imposés à votre taux marginal d’imposition (TMI), auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour les foyers fiscalisés dans les tranches élevées, cela peut réduire fortement la rentabilité nette de l’investissement.
Une liquidité limitée
Enfin, bien que la revente de parts de SCPI soit possible à tout moment, elle n’est pas instantanée. Il faut souvent attendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, selon l’offre et la demande sur le marché secondaire. Il est donc important d’envisager ce type d’investissement avec un horizon de placement de long terme, en tenant compte d’un éventuel délai pour récupérer les fonds.
SCPI via assurance-vie : accessibilité et fiscalité optimisée
Investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie consiste à intégrer les parts dans l’enveloppe fiscale du contrat. Dans ce cas, c’est la compagnie d’assurance qui détient les parts pour votre compte. Cette solution présente plusieurs avantages, en particulier sur le plan fiscal et en matière de simplicité de gestion.
Une fiscalité allégée après 8 ans
L’un des principaux atouts de l’investissement en SCPI via une assurance-vie est son cadre fiscal avantageux. Tant que vous ne retirez pas de fonds du contrat, les loyers générés par les SCPI sont capitalisés et non fiscalisés. Lors d’un retrait (rachat partiel), seule la part des gains est imposée, et ce selon la fiscalité de l’assurance-vie :
- Avant 8 ans : prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème progressif.
- Après 8 ans : abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple, puis imposition au PFU de 24,7 % ou au barème, selon l’option choisie.
Résultat : une fiscalité souvent bien plus douce que celle des revenus fonciers en direct, surtout pour les contribuables fortement imposés.
Un investissement accessible et une gestion simplifiée
La SCPI en assurance-vie est généralement plus accessible : certains contrats permettent d’investir dans la pierre papier à partir de quelques centaines d’euros, contre 1 000 € à 5 000 € minimum en direct.
De plus, l’assureur s’occupe de l’ensemble des démarches administratives : souscription, suivi, valorisation et rachat. La liquidité est également meilleure que dans le cas d’un achat en direct : les parts sont rachetées dans le cadre du contrat, souvent dans des délais bien plus courts que sur le marché secondaire des SCPI.
Des revenus non distribués immédiatement
Attention cependant : les loyers générés par les SCPI ne vous sont pas versés directement. Ils sont automatiquement réinvestis dans le contrat, ce qui en fait un outil d’épargne capitalisante, et non de revenus immédiats. Cette solution convient donc mieux aux épargnants qui souhaitent faire fructifier leur capital sur le long terme, plutôt qu’aux investisseurs à la recherche de compléments de revenus réguliers.
Un choix de SCPI restreint
Autre point à considérer : vous n’avez pas accès à l’ensemble des SCPI du marché. L’assureur sélectionne lui-même les SCPI disponibles dans son contrat, souvent en privilégiant des fonds jugés prudents ou à capital variable. Cela peut limiter vos possibilités si vous recherchez des SCPI plus spécialisées ou à fort rendement.
SCPI en assurance-vie ou en direct : tableau comparatif
SCPI en assurance-vie ou en direct : comment faire le bon choix selon votre profil ?
Le choix entre SCPI en assurance-vie ou en direct dépend de nombreux paramètres personnels. Voici les principaux critères à considérer pour orienter votre décision :
Vos objectifs financiers
- Vous cherchez des revenus immédiats ?
Optez pour la SCPI en direct, qui vous verse des loyers réguliers, idéals pour compléter une retraite ou générer du cash-flow. - Vous préférez capitaliser sur le long terme ?
La SCPI en assurance-vie est mieux adaptée : les loyers sont réinvestis et la fiscalité est allégée après 8 ans.
Votre fiscalité personnelle
- Si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée (30 %, 41 % ou 45 %), la SCPI en direct peut générer une imposition lourde. À l'inverse, la SCPI via assurance-vie permet d’atténuer cet impact fiscal grâce à l’enveloppe du contrat.
- Si vous êtes peu ou pas imposé, la SCPI en direct peut être pertinente pour profiter pleinement des revenus distribués.
Votre capacité d’emprunt
- Vous pouvez ou souhaitez emprunter pour investir ? La SCPI en direct est la seule option compatible avec un achat à crédit.
- Vous souhaitez mobiliser une épargne déjà disponible, sans recourir au crédit ? L’investissement via assurance-vie est plus simple à mettre en œuvre.
Votre horizon de placement
- Moins de 8 ans : la fiscalité des SCPI en assurance-vie est moins favorable, mais reste intéressante si vous ne retirez pas.
- Au-delà de 8 ans : l’assurance-vie devient très avantageuse fiscalement.
Dans tous les cas, une analyse personnalisée s’impose pour optimiser votre stratégie patrimoniale. Les conseillers de Pierre & Placements sont à vos côtés pour vous accompagner dans ce choix structurant.
Le choix entre SCPI en assurance-vie ou en direct est loin d’être anodin. Il conditionne non seulement la fiscalité de vos revenus, mais aussi la liquidité de votre placement, votre capacité à investir à crédit, et l’accès aux différents types de SCPI.
La SCPI en direct convient aux investisseurs recherchant des revenus immédiats, une stratégie à crédit, et un choix étendu de véhicules d’investissement.
La SCPI via assurance-vie, quant à elle, est idéale pour les épargnants à la recherche d’une fiscalité adoucie, d’une gestion simplifiée et d’un placement à long terme.
Pour optimiser ce type d’investissement, il est essentiel de tenir compte de l’ensemble de votre situation patrimoniale : niveau d’imposition, objectifs à court et long terme, capacité d’épargne, et horizon de placement.
Chez Pierre & Placements, notre rôle est de vous accompagner dans cette réflexion. Nos conseillers en gestion de patrimoine vous aident à construire une stratégie sur mesure, adaptée à vos besoins et à votre profil, pour tirer le meilleur parti de l’investissement en SCPI, que ce soit en assurance-vie ou en direct.
