Les épargnants français ont rapidement été séduits par les SCPI Allemandes. Sans doute pour les mêmes raisons que celles qui font le succès de la « pierre papier » en général : régularité des revenus, solidité du rendement et faible risque.
Mais sur chacun de ces items, les SCPI allemandes ont leurs caractéristiques propres et de nombreux arguments à faire valoir. Le détenteur d’une SCPI allemande bénéficie également de la même sécurité que celui qui possède une SCPI investie en France : gestion locative assurée par la société de gestion et visa de l’autorité des marchés financiers (AMF). L’engouement que suscitent ces SCPI est surtout renforcé par leur attractivité sur le plan fiscal, l’imposition des revenus fonciers des SCPI en Allemagne étant moins lourde qu’en France.
Qu'est-ce qu'une SCPI allemande ?
Une SCPI allemande est une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui investit majoritairement dans des biens situés en Allemagne, qu’il s’agisse de bureaux, commerces, locaux d’activité ou entrepôts logistiques. Contrairement à une SCPI européenne ou internationale, qui répartit ses investissements sur plusieurs pays, la SCPI allemande se concentre exclusivement sur le marché immobilier outre-Rhin.
Elle permet ainsi aux investisseurs français d’accéder indirectement au marché immobilier professionnel allemand, tout en conservant une gestion totalement déléguée à une société de gestion agréée. Le tout, sans avoir à gérer les contraintes administratives liées à l’investissement locatif en direct à l’étranger.
L’Allemagne présente plusieurs atouts majeurs : première économie européenne, tissu d’entreprises solide, demande locative soutenue, taux de vacance faibles et cadre juridique protecteur. Ces caractéristiques en font un terrain d’investissement recherché, à la fois pour sa stabilité et son potentiel de rendement.
Focus sur la SCPI Allemande PRIMA, proposée par Pierre & Placements
La SCPI Allemande PRIMA est le fruit de la fusion, en juillet 2023, de deux véhicules historiques de Paref Gestion : Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Cette opération a donné naissance à une SCPI plus lisible, plus robuste, avec une capitalisation renforcée et une stratégie unifiée centrée sur l’immobilier allemand. Elle est aujourd’hui l’une des rares SCPI à capital variable presque exclusivement investies outre-Rhin.
PRIMA cible les commerces situés en périphérie des métropoles économiques allemandes et principalement mais pas seulement, les commerces dits “essentiels” c’est à dire : alimentaire, bricolage et drugstore.
La sélection des actifs repose sur plusieurs critères : la solidité financière des locataires, la qualité des emplacements, la durée résiduelle des baux (WALT) et les perspectives de valorisation à long terme.
Chiffres clés au 31 décembre 2024 :
- Rendement 2024 : 5,00 % brut de fiscalité et 4,83% net de fiscalité
- Taux d’occupation financier (TOF) : 94,3 %
- Capitalisation : 934 M€
- Zone d’investissement : 90% Allemagne
- Souscription minimum : 1 360 €
La SCPI allemande PRIMA s’adresse aux investisseurs recherchant un rendement stable, un placement défensif, et une exposition directe au marché immobilier professionnel allemand, sans les contraintes d’un investissement en direct.
Les avantages d’investir dans une SCPI allemande
Investir dans une SCPI allemande présente de nombreux atouts patrimoniaux, à la fois sur le plan économique, fiscal et immobilier. Voici les principales raisons qui expliquent l’intérêt croissant pour ce type de véhicule en 2025.
Une économie solide qui soutient le marché immobilier
La vigueur de l’économie allemande n’est plus à démontrer. Cela fait longtemps que la croissance de l’État fédéral surpasse celle de ses voisins européens. Affichant chaque année des excédents commerciaux et une dette publique maîtrisée, l’économie allemande se voit régulièrement qualifiée de vertueuse. Et tous les secteurs de son économie en profitent. L’immobilier outre-Rhin bénéficie également de ce contexte très favorable à l’investissement.
De nombreux investisseurs étrangers n’ont d’ailleurs pas manqué d’étoffer leur portefeuille d’actifs immobiliers en procédant à des acquisitions en Allemagne. Mais ce qui relevait au départ d’une simple stratégie de diversification a peu à peu abouti à la création de véhicules spécialisés sur le marché immobilier allemand. Il existe désormais plusieurs SCPI allemandes qui ont vocation à investir exclusivement dans les “länders”.
Un risque locatif maîtrisé pour les SCPI allemandes
Les SCPI allemandes sont réputées pour leur faible niveau de risque locatif. Contrairement à la France, le marché n’est pas encadré par des législations limitant les loyers ou favorisant les impayés. La bonne santé économique du pays et le faible taux de défaillance des entreprises renforcent la solvabilité des locataires professionnels. Résultat : un taux d’impayé généralement plus faible qu’en France, ce qui contribue à la régularité des revenus distribués.
Un marché immobilier plus abordable et plus homogène
Le marché immobilier allemand peut se caractériser comme un marché de locataires. Alors qu’en France il est d’usage que chacun cherche à devenir propriétaire. En Allemagne, le recours à la location est plus systématique. Cela vaut autant pour des particuliers que pour des entreprises ou des administrations.
La vacance locative en Allemagne y est ainsi très inférieure à ce que l’on constate dans l’hexagone. Les prix de l’immobilier, y compris dans les grandes agglomérations, sont par ailleurs plus abordables que dans d’autres grands pays européens.
Les SCPI allemandes sont orientées rendement
Les SCPI allemandes ont pour vocation première la génération de revenus. Elles ciblent en majorité des actifs tertiaires (bureaux, commerces, logistique), sélectionnés pour leur stabilité et leur potentiel de valorisation. Contrairement à la France, le marché immobilier allemand est beaucoup moins centralisé. Berlin et son agglomération, comme Paris et la région parisienne, sont bien sûr le marché le plus dynamique. Mais la demande de biens immobiliers dans les länders demeure également très forte.
Cette grande homogénéité du marché immobilier allemand facilite la diversification des investissements et par voie de conséquence la gestion du risque. Le rendement des SCPI est ainsi particulièrement stable et fait preuve de résilience lorsque se produisent des crises.
Une fiscalité allégée et transparente
L’un des principaux avantages des SCPI allemandes réside dans leur fiscalité. Les revenus locatifs issus des immeubles situés en Allemagne sont d’abord imposés à la source, à un taux effectif d’environ 5 % brut. C’est la société de gestion qui s’en acquitte directement auprès de l’administration fiscale allemande.
En vertu de la convention fiscale franco-allemande, ces revenus ne sont pas imposés une seconde fois en France. À la place, l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt égal à son taux moyen d’imposition français, qui vient réduire son imposition finale. Cette mécanique permet d’éviter la double imposition tout en réduisant la pression fiscale pour de nombreux contribuables.
Concrètement, alors que les revenus fonciers français sont soumis à la tranche marginale d’imposition (11 % à 45 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), les revenus d’une SCPI allemande échappent à cette sur-taxation, ce qui en fait un placement particulièrement intéressant sur le plan net-net.
Les limites à connaître avant d’investir dans une SCPI allemande
Même si les SCPI allemandes présentent de nombreux atouts, elles ne sont pas exemptes de limites. Comme pour tout placement immobilier, il est important d’en comprendre les caractéristiques avant d’investir.
Une fiscalité avantageuse, mais technique
La fiscalité des revenus issus d’une SCPI allemande est favorable, mais elle repose sur la convention fiscale franco-allemande. Cela implique de bien comprendre le mécanisme du crédit d’impôt et son traitement dans la déclaration de revenus. Un accompagnement est souvent utile pour éviter toute erreur et optimiser la déclaration.
Un placement à long terme
Comme toute SCPI, une SCPI allemande est un placement de long terme. Il ne s’agit pas d’un produit liquide : il faut envisager un horizon de détention d’au moins 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement du rendement et absorber les éventuelles fluctuations du marché immobilier.
Malgré ça, en 2025, les SCPI allemandes s’affirment comme une solution d’investissement pertinente pour diversifier son patrimoine, bénéficier d’une fiscalité avantageuse et viser un rendement stable à long terme. Elles permettent d’accéder à l’un des marchés immobiliers les plus solides d’Europe, tout en restant exposé à un cadre juridique et fiscal bien balisé.
Mais comme tout investissement immobilier, ce placement nécessite une bonne compréhension des enjeux : choix de la SCPI, fiscalité transfrontalière, horizon de détention, stratégie patrimoniale globale…
C’est pourquoi il est essentiel de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine expérimenté, capable d’analyser votre situation et de vous proposer les SCPI les plus adaptées à vos objectifs.
