L’investissement immobilier séduit de nombreux épargnants en quête de rentabilité et de stabilité pour leur patrimoine. Parmi les solutions les plus prisées, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une alternative intéressante à l’achat immobilier classique. Toutefois, toutes les SCPI ne se valent pas, et la diversification est un critère essentiel pour optimiser ses rendements et minimiser les risques. Parmi les différentes catégories de SCPI, celle des « SCPI diversifiées » se distingue en affichant un couple rendement/risque particulièrement avantageux. Dans cet article, nous vous proposons d’examiner en détail les avantages et les opportunités qu’offre ce type de placement.
Pourquoi investir dans une SCPI ?
L’immobilier à la réputation d’offrir stabilité et rendement sur le long terme. Ces atouts ne sont toutefois pas sans inconvénients. L’investissement direct dans la pierre nécessite un capital de départ substantiel et une forte implication de l’investisseur dans la gestion du bien tout au long de la période de détention. En parallèle, les SCPI sont devenues une solution attrayante pour investir. Elles offrent un accès rapide à l'investissement immobilier, sans les contraintes de la gestion locative.
Les SCPI diversifiées sont particulièrement intéressantes : elles investissent dans différents secteurs économiques et géographiques. Cette approche réduit les risques et optimise les rendements en s'adaptant aux évolutions du marché immobilier. En misant sur des bureaux, des commerces, des établissements de santé ou des entrepôts, une SCPI diversifiée est plus résiliente lorsque surviennent des difficultés économiques. Mais quels sont les réels atouts de cet investissement ? Découvrons ensemble pourquoi les SCPI diversifiées représentent un choix d'investissement judicieux et performant.
Qu’est-ce qu’une SCPI diversifiée ?
Une SCPI diversifiée est une société qui investit dans différents types d’actifs immobiliers, que ce soit en termes de secteur d’activité, de localisation géographique ou de typologie de biens. Contrairement aux SCPI spécialisées (bureaux, santé, commerces, etc.), les SCPI diversifiées répartissent leurs investissements entre plusieurs catégories d’immeubles, limitant ainsi les risques liés à une dépendance à un seul marché.
Les différentes formes de diversification
- Diversification sectorielle : une SCPI peut posséder des bureaux, des commerces, des logements, des hôtels ou encore des établissements de santé ;
- Diversification géographique : certaines SCPI investissent en France, d’autres à l’international (Europe, États-Unis, etc.) ;
- Diversification locative : en ayant plusieurs locataires de différents secteurs d’activité, la SCPI limite les risques de vacance locative.
En quoi une SCPI diversifiée se différencie-t-elle des autres SCPI ?
Les SCPI offrent aux épargnants la possibilité d’investir de manière collective dans l'immobilier pour mutualiser les risques et notamment le risque locatif. Une SCPI diversifiée est conçue pour optimiser ce concept de réduction des risques liés à l’investissement immobilier en tenant comptes de nombreux paramètres. En misant sur la diversification géographique des biens ce type de SCPI atténue le risque « pays » ou simplement au sein d’un même pays le risque de concentration sur une seule zone géographique. En effet, la croissance économique, les décisions de politique monétaire ou de politique fiscale ont un impact sur l'immobilier. Constituer des portefeuilles d’actifs investis dans différentes régions ou pays permet d’éviter que l’ensemble du patrimoine immobilier d’une SCPI soit pénalisé par un changement de réglementation. La diversification géographique permet en outre de rechercher les meilleures opportunités en ce qui concerne la durée des baux, des effets d’aubaine en matière de prix ou des dispositions fiscales avantageuses. De plus, une SCPI diversifiée réduit les risques liés aux différentes typologies de biens. En effet, la grande variété d’actifs qui compose son portefeuille (biens à usage d’habitation, locaux industriels, surfaces commerciales) permet à une SCPI diversifiée de ne pas être exposée à un risque sectoriel.
Bien qu’elles aient toutes en commun d’investir sur toutes les classes d’actifs immobiliers, toutes les SCPI diversifiées ne se ressemblent pas, notamment parce que leur stratégie d’investissement diffère. Par exemple, certaines SCPI misent sur des investissements « verts » et durables, en choisissant d’acquérir des biens immobiliers écologiques (labellisés ESG). Elles privilégient les bâtiments économes en énergie ou ceux utilisant des sources d'énergie renouvelables, contribuant ainsi à la protection de l'environnement tout en cherchant de bons rendements. D'autres SCPI adoptent une stratégie plus opportuniste, cherchant constamment les meilleurs investissements possibles. Elles peuvent ainsi investir dans différents types de biens ou dans différentes régions, en fonction des conditions du marché et des perspectives de gains. Grâce à cette diversité de stratégies, chaque investisseur peut trouver une SCPI diversifiée qui correspond à ses préférences et à ses objectifs personnels.
Si vous hésitez encore entre différents types de placements immobiliers, notre analyse comparative SCPI diversifiée ou SCPI spécialisée : laquelle choisir ? vous aidera à déterminer la solution la plus adaptée à votre profil d'investisseur et à vos objectifs patrimoniaux.
Les avantages d'investir dans une SCPI diversifiée
Une meilleure répartition des risques
L’un des principaux atouts d’une SCPI diversifiée est la répartition des risques. Dans un investissement immobilier classique, un propriétaire dépend souvent d’un seul bien et d’un ou plusieurs locataires. En cas de défaillance de paiement ou de vacances prolongées, l’impact financier peut être significatif.
Lissage des fluctuations de marché
Avec une SCPI diversifiée, les variations d’un marché spécifique ont moins d’impact. Par exemple, si le marché des bureaux connaît une baisse, les autres actifs (commerces, logistique, santé) peuvent maintenir des performances stables et éviter une chute brutale des rendements. Cela est encore plus vrai quand c’est actifs immobiliers sont situés dans des zones géographiques différentes.
Réduction du risque locatif
Les SCPI diversifiées répartissent leurs investissements entre plusieurs biens et de nombreux locataires, ce qui permet de limiter l’impact financier en cas de défaillance d’un locataire. Un problème sur un bien spécifique n’aura qu’un effet limité sur l’ensemble du portefeuille.
Une rentabilité plus stable et attractive
Une SCPI diversifiée permet d’accéder à des actifs immobiliers variés, ce qui a un impact direct sur la stabilité des revenus générés. Contrairement aux SCPI spécialisées, qui peuvent subir des fluctuations importantes en fonction des cycles économiques, les SCPI diversifiées s’appuient sur plusieurs marchés pour garantir des rendements plus réguliers.
Un rendement équilibré
En 2024, le rendement moyen des SCPI toutes catégories confondues était 4,72 %, mais celui des SCPI diversifiées s’affichait à 5,8 % (source ASPIM*). Une SCPI diversifiée optimise ses investissements en s’orientant vers des marchés porteurs tout en limitant les risques liés aux crises sectorielles.
Un couple rendement/risque avantageux
En combinant plusieurs secteurs, une SCPI diversifiée permet de bénéficier des opportunités les plus rentables tout en compensant les éventuelles baisses de certains segments. Cela en fait un investissement adapté aux épargnants recherchant un bon compromis entre performance et sécurité.
*Association française des sociétés de placement immobilier
Une adaptation aux tendances du marché
L’immobilier est un marché en constante évolution. Les SCPI diversifiées peuvent adapter leur stratégie d’investissement en fonction des opportunités et des tendances économiques.
Anticipation des évolutions économiques
Par exemple, avec l’essor du télétravail, certaines SCPI réduisent leur exposition aux bureaux pour investir davantage dans des résidences de services ou des locaux logistiques, qui connaissent une forte demande avec la croissance continue du marché du e-commerce.
Investissements dans des secteurs porteurs
Certains secteurs comme la santé, la logistique ou le résidentiel géré offrent des perspectives de croissance intéressantes. Une SCPI diversifiée peut s’adapter et orienter ses placements en fonction des tendances économiques et démographiques.
Investir dans une SCPI diversifiée est donc une excellente stratégie pour ceux qui recherchent un placement immobilier équilibré, alliant rendement et sécurité. Grâce à une répartition sectorielle et géographique optimisée, les SCPI diversifiées permettent de limiter les risques, de bénéficier d’une rentabilité récurrente et de s’adapter aux évolutions du marché immobilier. En plus d’être accessibles et gérées par des experts, elles offrent de nombreuses opportunités intéressantes en matière d’optimisation fiscale. Pour les épargnants souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion, la SCPI diversifiée apparaît comme une solution qui répondra à toutes leurs attentes.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce type d'investissement, les conseillers de Pierre & Placements sont à votre disposition pour vous faire découvrir les meilleures SCPI diversifiées du marché
