L’investissement immobilier a toujours occupé une place de choix dans le patrimoine des Français. Entre la recherche de rendement, la volonté de diversifier ses placements et l’envie de percevoir des revenus complémentaires, de nombreux épargnants se tournent vers la pierre.
Cependant, devenir propriétaire d’un bien locatif nécessite souvent un engagement financier important, une gestion chronophage et une prise de risque liée aux aléas locatifs ainsi qu’à ceux du marché immobilier. Face à ces contraintes, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) apparaissent comme une solution particulièrement attractive pour investir dans l’immobilier de manière indirecte, accessible et diversifiée.
Mais de quoi s’agit-il exactement ? Comment fonctionnent-elles ? Quels en sont les avantages et les points de vigilance ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet pour comprendre et bien investir dans les SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif qui permet à des épargnants d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à acheter un bien immobilier en direct. Concrètement, une SCPI collecte les fonds de nombreux investisseurs pour constituer un parc immobilier diversifié, pouvant être composé de bureaux, de commerces, d’entrepôts logistiques ou de logements.
La SCPI, ou plutôt sa société de gestion, gère ensuite pour le compte des associés ce parc immobilier. L’épargnant détient alors des parts de SCPI, proportionnelles à son investissement initial. En contrepartie, il perçoit des loyers qui lui sont versés par la société de gestion après déduction des frais de fonctionnement et d’entretien. Le montant de ces loyers est bien sûr représentatif de la quote-part de propriété qu’il détient dans la SCPI par l’intermédiaire des parts qu’il a souscrites.
Quelles sont les différentes catégories de SCPI ?
On distingue principalement trois grandes catégories de SCPI, selon la nature des actifs immobiliers détenus et les objectifs poursuivis.
Les SCPI de rendement
Comme leur nom le suggère, ces SCPI sont conçus pour que leurs détenteurs puissent en obtenir des revenus réguliers. Les SCPI de rendement représentent la plus grande part du marché de la « pierre papier », puisqu’elles captent 90 % des sommes investies.
Au sein de ces SCPI de rendement, il faut distinguer plusieurs sous catégories : les SCPI résidentielles, les SCPI de commerces, les SCPI de bureaux, les SCPI spécialisées ou les SCPI thématiques (investies dans un secteur d’activité comme la logistique, la santé, le e-commerce, etc.) et les SCPI diversifiées qui peuvent être constituées d’actifs relevant de toutes les autres catégories.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales permettent de profiter des mêmes réductions d'impôts qu’à l’occasion d’un investissement en direct dans l’immobilier. Il existe ainsi des SCPI Malraux ou des SCPI de déficit foncier. Ces SCPI investissent donc essentiellement dans des immeubles à usage d’habitation.
La SCPI fiscale est un placement de long terme qu’il faut parfois prévoir de conserver pendant 15 ans. Les motivations d’un investisseur qui opte pour cette catégorie de SCPI seront bien sûr liées à sa situation fiscale et à son désir de réduire ou du moins de ne pas alourdir son impôt sur le revenu. Partant de ce principe, la SCPI fiscale n’a pas vocation à délivrer des revenus immédiats, mais plutôt de privilégier la réalisation d’une plus-value future.
Les SCPI de plus-values
Les SCPI de plus-value, moins courante que les précédentes, ne visent pas à verser des revenus fixes. Comme les SCPI fiscales, les SCPI de plus-values nécessitent certainement les plus longues périodes d’immobilisation des fonds. Les biens achetés par ces SCPI sont donc choisis pour leur capacité à prendre de la valeur avec le temps. Pour optimiser son investissement, un épargnant peut aussi acheter des parts de SCPI en nue-propriété. Il acquiert alors des parts à un prix réduit et en devient le propriétaire complet à la fin d'une période déterminée.
Chaque type de SCPI répond donc à des objectifs différents. Il est important pour l’épargnant de bien cerner ses besoins avant de choisir le support le plus adapté.
Comment fonctionne une SCPI ?
Une SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette dernière s’occupe de tout : recherche et acquisition des biens, mise en location, entretien, gestion administrative et technique, recouvrement des loyers. L’investisseur est ainsi totalement déchargé de la gestion quotidienne, ce qui constitue l’un des principaux attraits des SCPI.
Les revenus générés par une SCPI, généralement versés trimestriellement, proviennent des loyers encaissés sur l’ensemble du parc immobilier. Après prélèvement des charges et frais de gestion, ils sont redistribués aux porteurs de parts au prorata de leur détention (nombre de parts détenues par rapport au nombre de parts total de la SCPI).
Comment investir dans une SCPI ?
Il existe plusieurs façons d’investir dans une SCPI :
Achat d'une SCPI au comptant
C’est la forme la plus simple. L’investisseur achète des parts directement auprès de la société de gestion ou via un intermédiaire (banque, conseiller en gestion de patrimoine) ;
Achat d’une SCPI à crédit
Comme pour un bien en direct, il est possible de financer l’achat de parts de SCPI à crédit. Cette stratégie permet d’utiliser l’effet de levier de l’endettement pour augmenter la rentabilité et déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers ;
Achat d’une SCPI via l’assurance-vie
Certaines SCPI sont accessibles via un contrat d’assurance-vie en unités de compte. Cette option présente quelques avantages fiscaux intéressants (notamment après 8 ans de détention) et une liquidité souvent plus grande, mais les rendements peuvent être inférieurs à ceux d’une SCPI achetée en direct, en raison des frais de l’assureur ;
Parts de SCPI en démembrement du droit de propriété
Il est possible d’acheter la nue-propriété de parts de SCPI, en laissant l’usufruit à un autre investisseur. Cette option est intéressante pour optimiser sa fiscalité, car elle permet de ne pas percevoir de revenus pendant la durée du démembrement et donc de réduire son imposition. Dans ce cas de figure, l’épargnant mise sur une plus-value à la revente après reconstitution de la pleine propriété de ses parts.
Les avantages des SCPI
Investir dans une SCPI présente de nombreux atouts.
Un placement accessible
Contrairement à l’immobilier direct, l’investissement en SCPI ne nécessite pas de mobiliser beaucoup de ressources financières. Certaines SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines ou milliers d’euros ;
Une mutualisation des risques
L'un des principaux avantages des SCPI réside dans la diversification. Les SCPI investissent dans de nombreux biens, souvent situés dans différentes régions ou pays, et loués à divers locataires. Cela limite le risque de vacances locatives ou d’impayé.
Une gestion simplifiée
L'investisseur en SCPI n’a aucune gestion locative à assumer. Tout est pris en charge par la société de gestion, ce qui permet de percevoir des revenus passifs sans contraintes ;
Un rendement intéressant
Depuis plusieurs années, le rendement moyen des SCPI se situe autour de 4 à 6 % brut par an, ce qui est souvent supérieur à d’autres placements, certes plus sécurisés, comme le livret A ou l’assurance-vie en fonds euros ;
Une stratégie d'optimisation fiscale
Avec certaines SCPI spécialisées, appelées SCPI fiscales, il est possible de réduire son impôt sur le revenu ou d’optimiser la transmission de son patrimoine grâce au démembrement.
Les points de vigilance à connaître avant d’investir dans une SCPI
Comme tout placement, les SCPI comportent également des risques.
Un risque de perte en capital
La valeur des parts d’une SCPI peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier et de la qualité de gestion ;
Une liquidité limitée
Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse. Il peut donc être nécessaire d’attendre parfois plusieurs mois avant de pouvoir les revendre ;
Une fiscalité peu avantageuse sur les loyers des SCPI
Les loyers perçus sont imposés comme des revenus fonciers et supportent les prélèvements sociaux, du moins pour les revenus de SCPI provenant d’immeubles que la SCPI posséde en France. Pour les contribuables fortement imposés, cela peut nuire fortement au rendement net de leur investissement ;
Des frais d’entrée et de gestion
Au moment de la souscription d’une SCPI, la société de gestion prélève des frais, qui peuvent représenter jusqu’à 8 à 12 % du montant investi. En outre, des frais de gestion annuels (8 à 10 % du montant des loyers) sont également perçus par la société de gestion. Il est donc conseillé d’investir sur le long terme pour amortir ces coûts.
Comment bien choisir sa SCPI ?
Avant d’investir, il est essentiel d’examiner plusieurs critères :
- Le taux de distribution de la SCPI (ou rendement annuel)
- Le taux d’occupation financier de la SCPI (TOF), qui mesure le niveau de location du parc immobilier
- La qualité et la diversification des actifs immobiliers détenus par la SCPI
- L’historique de performance de la SCPI
- La solidité de la société de gestion
- Le niveau d’endettement de la SCPI
- La valeur de reconstitution de la SCPI par rapport à la valeur de la part à la souscription
Il est fortement recommandé de diversifier son investissement en sélectionnant plusieurs SCPI aux stratégies complémentaires pour lisser le risque.
Ce qu’il faut retenir sur les SCPI
Les SCPI constituent une solution d’investissement « ad hoc » pour celles et ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine et bénéficier de revenus complémentaires sans subir les contraintes de la gestion locative. Les SCPI permettent en outre d’accéder à l’immobilier avec un ticket d’entrée très réduit. Comme tout placement, elles nécessitent toutefois de bien connaître leur fonctionnement, d’évaluer les risques et d’adapter sa stratégie d’investissement à sa situation fiscale et patrimoniale. En cas de doute, il est toujours préférable de se faire accompagner par un professionnel du conseil en gestion de patrimoine pour construire un investissement adapté à ses objectifs. Bien choisies et bien utilisées, les SCPI restent un excellent outil pour concilier performance, diversification et simplicité.
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