Investir dans des SCPI étrangères peut sembler attrayant pour diversifier son patrimoine, bénéficier de meilleures opportunités immobilières à l’international ou optimiser la fiscalité de ses revenus fonciers. Toutefois, avant d’investir dans la pierre hors de France, il est essentiel de comprendre précisément la fiscalité qui s’applique à des SPI étrangères. Les règles ne sont pas semblables à celles des SCPI françaises, et une erreur d’interprétation peut entraîner des impositions plus lourdes que prévu. Cet article à vocation à répertorier ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises et prendre une décision éclairée.
Qu’est-ce qu’une SCPI étrangère ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont traditionnellement associées à l’immobilier français. Elles permettent à des investisseurs de souscrire des parts dans un portefeuille d’actifs immobiliers générateurs de revenus locatifs. Les SCPI françaises sont sous la tutelle de sociétés de gestion domiciliées en France.
Une SCPI étrangère est :
- Une SCPI qui détient des actifs situés hors de France,
- ou une SCPI dont la structure juridique est domiciliée à l’étranger.
Certaines SCPI investissent par exemple dans l’immobilier commercial allemand, la logistique britannique ou l’immobilier résidentiel aux États-Unis.
Les motivations des gérants de ces SCPI relèvent de divers objectifs et stratégies de placements :
- recherche de diversification géographique ;
- investissement des marchés immobiliers en pleine dynamique ;
- meilleure répartition des risques ;
- recherche d’opportunités fiscales selon les pays.
Mais avant d’investir sur les marchés immobiliers étrangers, il est primordial d’en comprendre la fiscalité spécifique qui s’appliquera aux revenus et aux plus-values.
SCPI étrangère : une fiscalité distincte de celle des SCPI françaises
Revenus fonciers vs revenus immobiliers internationaux
Les revenus fonciers issus de SCPI situées en France sont taxés selon les règles françaises classiques : impôt sur le revenu + prélèvements sociaux.
Pour des SCPI étrangères, la situation est différente :
- Les revenus générés à l’étranger peuvent être soumis à une imposition en vigueur dans le pays où sont localisés ces actifs (impôt local sur les revenus fonciers) ;
- Ensuite, ces mêmes revenus doivent être déclarés en France.
En France, la règle commune est qu’un résident fiscal français est imposable à l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de ses revenus, qu’ils proviennent de France ou de l’étranger.
Les revenus fonciers étrangers
Les revenus locatifs perçus via une SCPI investissant à l’étranger font l’objet d’un traitement fiscal spécifique.
Imposition dans le pays source
Avant tout, le pays dans lequel les biens sont situés peut prélever un impôt sur les revenus fonciers.
Chaque État applique ses propres règles d’assiette, de taux et de mécanismes de prélèvement.
Exemples courants pour les SCPI européennes :
- En Allemagne, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt foncier allemand ;
- Aux Pays-Bas, la fiscalité repose sur l’application locale d’une imposition sur les revenus immobiliers ;
- En Espagne, les loyers sont imposés selon le régime fiscal applicable aux non-résidents ;
- En Belgique, les revenus immobiliers suivent les règles spécifiques de taxation des biens détenus par des non-résidents.
Imposition en France
Un résident fiscal français détenteur de parts de SCPI investies à l’étranger doit déclarer en France les revenus locatifs provenant de ces SCPI. Cependant, ces revenus de SCPI ne sont pas imposés une seconde fois en France, car les conventions fiscales internationales évitent la double imposition.
Selon le pays d’investissement, deux mécanismes existent :
Crédit d’impôt
Les pays concernés les plus courants sont l’Espagne, l’Allemagne, l’Italie
Les revenus sont imposés dans le pays source, puis déclarés en France, mais :
- la France accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant (calculé au taux moyen).
- ce mécanisme permet d’éviter une double imposition et de supprimer les prélèvements sociaux, un différentiel peut subsister en fonction de de la tranche marginale d’imposition de chacun.
Méthode du taux effectif (taux moyen pondéré)
Les pays concernés les plus courants sont les Pays-Bas, la Belgique le Portugal et l’Irlande
Les revenus étrangers sont pris en compte uniquement pour calculer le taux moyen d’imposition du foyer fiscal, mais ne sont pas imposés directement en France.
Aucune contribution sociale en France
Les revenus immobiliers provenant de biens situés hors de France ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) en France.
En résumé :
- SCPI investie à l’étranger = impôt payé dans le pays source ;
- Puis en France, déclaration obligatoire, mais pas d’impôt supplémentaire ;
- Aucuns prélèvements sociaux en France.
SCPI étrangères : y a-t-il réellement double imposition ?
Pour éviter de payer deux fois l’impôt sur les mêmes revenus, la France a signé des conventions fiscales internationales avec de nombreux pays. Ces conventions :
- prévoient souvent un crédit d’impôt équivalent à l’impôt réellement payé à l’étranger,
- évitent la double imposition pour les résidents fiscaux français.
A titre d’exemple, si un contribuable paye 20 % d’impôt sur des revenus fonciers issus d’une SCPI dont les actifs sont localisés en Allemagne, il doit déclarer cette somme, mais il ne paiera pas d’impôt supplémentaire. Cette déclaration ne servira qu’à calculer son taux moyen d’impôt qui ensuite s’appliquera aux autres revenus. En ce qui concerne les SCPI Allemandes, c’est la méthode du taux effectif (aussi appelée taux moyen pondéré) qui s’applique.
Déclaration des revenus de SCPI étrangères en France
Après avoir été convertis en EURO selon le taux en vigueur au moment du versement ou selon les règles administratives applicables, les revenus fonciers perçus à l’étranger sont à reporter sur un formulaire annexe à la déclaration de revenu : il s’agit du formulaire 2047 relatif aux revenus de source étrangère.
Crédit d’impôt
Conformément aux dispositions de la convention fiscale en vigueur entre la France et le pays concerné :
- Le contribuable obtient un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à l’étranger ;
- ce crédit d’impôt est ensuite imputable sur l’impôt sur le revenu qui doit être payé en France
Plus-values immobilières de SCPI étrangères
Au moment de revendre des parts de SCPI étrangères, la fiscalité des plus-values est également spécifique :
Imposition dans le pays de la SCPI
Le plus souvent, le pays où se situe l’actif impose une plus-value immobilière locale calculée selon ses propres règles. Il conviendra donc au cas par cas de se renseigner sur cette fiscalité avant d’investir.
Imposition en France
La plus-value est ensuite déclarée en France, où elle est :
- soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ;
- soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Là encore, une convention fiscale peut éviter la double imposition.
Prélèvements sociaux (CSG/CRDS) sur revenus étrangers
La France impose en plus des revenus étrangers des prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Particularité importante
Dans certains cas, les conventions fiscales entre la France et d’autres pays exonèrent partiellement ou totalement ces prélèvements.
- Par exemple, les revenus fonciers allemands peuvent être partiellement exonérés de certains prélèvements sociaux ;
Il est indispensable de vérifier la convention fiscale applicable entre la France et le pays de la SCPI.
SCPI étrangères : risques et pièges à éviter
Investir dans des SCPI étrangères nécessite une attention particulière sur les points suivants :
Double imposition mal gérée
Sans convention, ou en cas de mauvaise interprétation, l’investisseur risque de payer 2 fois.
Fiscalité des plus-values méconnue
Les règles locales peuvent être plus contraignantes ou moins avantageuses que les règles fiscales françaises.
Complexité administrative
Le détenteur de SCPI étrangères est soumis à des déclarations spécifiques ainsi qu’à la conversion en EURO de ses revenus.
Changements législatifs
Les conventions fiscales évoluent ; ce qui est valable aujourd’hui peut changer demain.
Absence de conseil
Sans accompagnement, il est fréquent de sous-estimer l’impact fiscal d’un investissement en SPI étrangères.
Conseils pratiques pour investir dans des SCPI étrangères
Toujours vérifier la convention fiscale entre la France et le pays où sont situés les biens : car cela permet d’anticiper les taux d’imposition et les possibilités de crédit d’impôt.
Vérifier au préalable la compatibilité avec une assurance vie si c’est une option envisagée : tous les contrats ne permettent pas d’investir dans des SCPI étrangères.
Faire des simulations fiscales avec un spécialiste : CGP ou fiscaliste ; car cela permet d’anticiper le montant de l’impôt sur le revenu ; la CSG/CRDS, le traitement des plus-values, les droits de succession.
Connaître les prélèvements locaux : certains pays prélèvent des taxes spécifiques sur les revenus immobiliers, les plus-values ou même des retenues à la source.
En conclusion : anticiper la fiscalité pour réussir son investissement en SCPI étrangères
Investir dans des SCPI étrangères peut être une excellente manière de diversifier son patrimoine et d’accéder à des marchés immobiliers porteurs. Cependant, la fiscalité est nettement plus complexe que pour des SCPI françaises, avec des règles spécifiques selon le pays d’origine des revenus ou des plus-values.
Pour limiter les risques et optimiser vos rendements, il est essentiel d’anticiper ces aspects fiscaux avant d’investir, d’étudier les conventions fiscales applicables, et de vous faire accompagner par un spécialiste. Une stratégie bien construite vous permettra non seulement de sécuriser vos revenus futurs, mais aussi de préserver votre niveau de vie, tout en minimisant les contraintes administratives et fiscales.
Faites-vous accompagner dès aujourd’hui par les conseillers de Pierre & Placements pour optimiser votre investissement en SCPI étrangères.
