Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’accéder à l’immobilier locatif avec un ticket d’entrée réduit. Vous achetez des parts, la société de gestion se charge d’acquérir et de gérer les biens, puis vous reverse une partie des loyers.
Chaque année, la valeur des parts est réévaluée et peut varier. Mais comment réagir lorsqu’elle est revue à la baisse ?
Pourquoi la valeur des parts peut-elle baisser ?
Plusieurs facteurs peuvent expliquer une diminution :
- Des investissements mal calibrés (prix trop élevés, biens de moindre qualité).
- La mutation du marché immobilier, notamment des bureaux touchés par la généralisation du télétravail.
- La nécessité d’engager d’importants travaux pour répondre aux nouvelles normes énergétiques.
Chaque année, un expert réévalue le patrimoine de la SCPI, ce qui peut entraîner une révision à la baisse du prix des parts.
Faut-il s’en inquiéter ?
Pas forcément. Tout dépend de vos objectifs :
- Si vous avez besoin de liquidités ou si vos critères de rentabilité ont changé, la vente peut se justifier.
Mais il faut garder en tête que l’investissement en SCPI repose avant tout sur la perception de revenus réguliers et sur la diversification des risques.
Les SCPI permettent :
- d’accéder à l’immobilier sans les contraintes de gestion ;
- de mutualiser les risques en répartissant vos loyers entre de nombreux locataires ;
- de percevoir des revenus complémentaires, souvent la motivation première des épargnants.
Une baisse de la valeur impacte-t-elle vos revenus ?
Le prix de la part peut baisser, mais le rendement distribué reste calculé sur le prix d’achat. En d’autres termes, la baisse de valorisation n’affecte pas directement vos loyers.
En revanche, elle réduit la performance globale de votre placement, puisque la rentabilité finale dépend aussi du prix de revente des parts.
Les bonnes pratiques à adopter
La clé, c’est la diversification :
- Répartir vos investissements entre plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie…).
- Choisir avec soin la société de gestion en vérifiant son endettement, ses réserves, la qualité de ses locataires et des biens acquis.
- S’intéresser à la zone géographique d’investissement, qui peut apporter un supplément de diversification.
L’impact des frais de souscription
Lors de l’achat, une part peut valoir 100 €, mais avec 10 € de frais de souscription, sa valeur de retrait est de 90 €. C’est ce prix de retrait qui s’appliquera en cas de revente.
Cela signifie qu’en revendant trop tôt, vous subissez une perte mécanique liée aux frais. C’est pourquoi un investissement en SCPI doit s’envisager sur le long terme (au moins 5 à 8 ans) afin de compenser ces frais par les loyers perçus et l’évolution de la valeur des parts.
Fiscalité en cas de moins-value
Attention : une moins-value réalisée lors de la revente des parts ne peut pas être imputée sur une éventuelle plus-value immobilière réalisée ailleurs. Elle ne permet donc pas de réduire votre fiscalité sur d’autres opérations immobilières.
En résumé, une baisse de la valorisation des parts n’est pas forcément un signal d’alerte. Tant que vos objectifs restent centrés sur la perception de revenus réguliers, la SCPI conserve tout son intérêt, à condition de diversifier vos placements et de garder une vision long terme.
