Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) s’imposent depuis plusieurs années comme une solution d’épargne immobilière incontournable. Avec des rendements supérieurs à 4 % sur la dernière décennie, elles offrent un couple rendement/risque attractif, particulièrement dans un contexte de marché incertain. Cette régularité confère à la « pierre papier » le statut de « valeur refuge ».
Mais au-delà d’un placement de rendement, la SCPI peut également devenir un véritable accélérateur patrimonial lorsqu’elle est financée à crédit. En 2025, cette stratégie reste pertinente… et parfois même plus avantageuse qu’on ne le pense.
Qu’est-ce qu’une SCPI à crédit ?
Une SCPI à crédit désigne une opération d’investissement dans des parts de Société Civile de Placement Immobilier financée via un emprunt bancaire. Concrètement, au lieu d’acheter comptant, l’investisseur contracte un crédit pour acquérir les parts, puis rembourse les mensualités à l’aide de ses revenus (locatifs, autres revenus, ou effort d’épargne).
Ce montage permet de profiter de l’effet de levier du crédit : vous investissez un montant supérieur à votre apport initial, tout en conservant votre épargne disponible. Il s’adresse particulièrement aux investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser de liquidités importantes, ou optimiser leur fiscalité via la déduction des intérêts d’emprunt.
Acheter des parts de SCPI à crédit : pourquoi utiliser l’effet de levier ?
L’investissement en immobilier locatif se conçoit généralement en ayant recours à l’emprunt. L’investisseur poursuit ainsi un double objectif : s’assurer des revenus réguliers dans le futur (les loyers) et se constituer un patrimoine. Ce type de montage sera le plus souvent assorti d’une fiscalité allégée.
L’achat de parts de SCPI à crédit obéit à la même logique :
- Effet de levier du crédit : vous mobilisez une épargne limitée pour acquérir un patrimoine plus important.
- Optimisation fiscale : les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et l’assurance du crédit sont déductibles des revenus fonciers.
En parallèle, l’assurance emprunteur constitue une sécurité précieuse : en cas de décès, le capital restant dû est pris en charge, et les parts sont transmises nettes à vos héritiers.
L'achat de SCPI à crédit en 2025 reste attractif malgré la hausse des taux
Depuis 2022, les taux de crédit immobilier ont nettement augmenté. Mais en 2025, ils tendent à se stabiliser, grâce à une inflation mieux maîtrisée et à un assouplissement progressif de la politique monétaire.
Voici les taux moyens constatés pour les crédits SCPI en 2025 :
À titre de comparaison, le rendement moyen des SCPI s’élevait à 4,72 % en 2024 selon l’ASPIM, en progression par rapport aux 4,52 % enregistrés en 2023. Cela signifie que le différentiel entre le rendement des SCPI et le coût du crédit reste faible, voire positif dans certains cas.
Autre point important : si l’inflation reste supérieure au taux d’emprunt, la valeur réelle de la dette diminue au fil du temps. Ce phénomène renforce l’intérêt du crédit, surtout sur le long terme.
Quels avantages fiscaux pour une SCPI à crédit ?
Le coût d’un prêt contracté pour acheter des parts de SCPI à crédit est en outre minoré par les possibilités de déductions fiscales qu’offre ce type d’opération.
Celles-ci sont au nombre de trois :
- Les frais de dossiers liés à la réalisation du crédit sont entièrement déductibles ;
- Les intérêts d’emprunt sont également assimilables à des charges qui viennent en déduction des revenus versés par la SCPI ;
- Enfin, le même traitement sera apporté aux frais d’assurance.
Deux situations sont à prendre en compte concernant la fiscalité des revenus distribués par les SCPI :
1. Cas d’une SCPI qui détient des actifs immobiliers en France
Dès lors que les loyers qui leur sont versés par une SCPI proviennent d’actifs situés en France, les non-résidents sont soumis à l’impôt foncier. L’administration fiscale leur applique dans ce cas un taux minimal de 20 %. Le montant des prélèvements sociaux sera différent selon la zone de résidence :
- Lorsque le non-résident est affilié à un régime de Sécurité sociale de l’espace économique européen (EEE), il ne devra s’acquitter que d’une contribution sociale de solidarité de 7,5 % ;
- Hors EEE, ce sera le taux global de 17,2 % qui prévaudra.
2. Cas d’une SCPI qui détient des actifs immobiliers hors de France
Lorsque les biens immobiliers détenus par la SCPI sont situés à l’étranger, les revenus extériorisés par ces actifs n’ont pas à être déclarés à l’administration fiscale française. La société de gestion de la SCPI s’acquittera d’un impôt auprès du pays où sont localisés ces biens. L’investisseur non-résident sera quant à lui soumis aux règles fiscales du pays dans lequel il réside. Un non-résident détenteur de parts de SCPI investies dans des actifs situés hors de l’hexagone n’a donc aucun impôt à payer en France.
Investir dans une SCPI à crédit, la solution idéale pour les non-résidents
Investir dans la « pierre papier » plutôt que dans un bien immobilier en direct s’avère particulièrement pertinent pour un non-résident. Il est en effet difficile depuis l’étranger d’accomplir toutes les tâches de gestion liées à la détention d’un bien immobilier locatif.
La SCPI, elle, offre :
- Une gestion entièrement déléguée ;
- Un accès facilité au crédit depuis l’étranger ;
- Une fiscalité avantageuse dans certains cas, notamment grâce aux conventions fiscales internationales.
Diversification et sélection : des leviers essentiels pour investir dans une SCPI à crédit
Toutes les SCPI ne se valent pas. Pour qu’un crédit soit rentable, il est essentiel de :
- Choisir des SCPI avec un taux d’occupation élevé et une stratégie claire ;
- Diversifier les secteurs et les zones géographiques (notamment avec des SCPI européennes) ;
- Sélectionner des SCPI résilientes dans un contexte post-crise immobilière.
Malgré la hausse des taux, l’investissement en SCPI à crédit reste un outil performant de constitution de patrimoine en 2025. Il combine effet de levier, fiscalité avantageuse et simplicité de gestion, notamment pour les expatriés.
En optimisant la durée, le type de SCPI et le montage fiscal, il est possible de construire un portefeuille solide… financé pour partie par la dette.
Pour optimiser votre investissement, vous envisagez d’acquérir des parts de SCPI à crédit. Les conseillers de Pierre & Placement sont à votre disposition pour vous présenter leur sélection des meilleures SCPI et vous aider à trouver des sources de financement pour les acquérir.
