L’acquisition de SCPI en nue-propriété est une stratégie patrimoniale à part entière. Elle permet de diversifier son patrimoine immobilier, d’optimiser sa fiscalité et de préparer des revenus futurs, le tout sans contraintes de gestion.
À qui s’adresse cet investissement ?
Investir dans des SCPI en nue-propriété s’adresse principalement aux particuliers qui :
- disposent d’un capital à investir ou d’une capacité d’épargne importante ;
- n’ont pas besoin de revenus immédiats, mais souhaitent se constituer des revenus à terme (notamment à la retraite) ;
- sont fortement fiscalisés à l’impôt sur le revenu et/ou redevables de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ;
- cherchent à diversifier leur patrimoine sans gestion locative.
Il est également accessible aux non-résidents fiscaux français.
Comprendre le fonctionnement du démembrement
Avant d’entrer dans le fonctionnement de l’investissement, il est essentiel de comprendre ce qu’est le démembrement de propriété.
Un bien immobilier peut être « démembré » en deux parties :
- L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (comme les loyers).
- La nue-propriété : le droit de posséder le bien, mais sans en percevoir les revenus pendant une période donnée.
Appliqué aux SCPI, cela signifie que deux investisseurs peuvent acheter des droits distincts sur les mêmes parts : l’un pour percevoir les loyers, l’autre pour préparer l’avenir.
Ce qu’implique l’achat de SCPI en nue-propriété
Lorsqu’un particulier acquiert des parts de SCPI en nue-propriété, il ne perçoit pas de revenus pendant toute la durée du démembrement (souvent 5 à 20 ans). En contrepartie, il bénéficie :
- d’un prix d’achat réduit grâce à une décote liée à la valeur de l’usufruit ;
- d’une absence totale d’imposition sur les revenus fonciers pendant la période ;
- d’une non-imposition à l’IFI sur les parts détenues ;
- de revenus différés à l’issue du démembrement, lorsque la pleine propriété est reconstituée.
La gestion du patrimoine immobilier reste assurée par la société de gestion, sans aucune contrainte pour l’investisseur.
Les avantages fiscaux et patrimoniaux de la SCPI en nue-propriété
Un investissement fiscalement neutre pendant la durée du démembrement
- Aucun revenu perçu, donc aucune imposition à l’impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.
- La valeur des parts en nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- Aucun frais de gestion ou charge récurrente à supporter.
Un effet de levier à long terme
- Le prix d’acquisition est décoté selon la durée du démembrement.
- À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais ni fiscalité.
- Les loyers perçus ensuite constituent des revenus complémentaires durables.
Combien coûte une SCPI en nue-propriété ?
La décote appliquée sur le prix d’achat reflète la durée pendant laquelle l’investisseur renonce à percevoir les loyers. Plus la durée est longue, plus la décote est importante.
Exemple : un investisseur paiera 70 000 € pour des parts valant 100 000 € en pleine propriété si la durée du démembrement est de 10 ans.
Qui perçoit les loyers pendant la période ?
Pendant toute la durée du démembrement, les loyers sont perçus par l’usufruitier. Il s’agit généralement :
- de personnes morales (entreprises, associations, fondations…) qui souhaitent placer leur trésorerie ;
- plus rarement, de particuliers peu fiscalisés à la recherche de revenus immédiats.
Le nu-propriétaire, lui, n’a aucun revenu à déclarer ni frais à supporter durant cette période.
Que se passe-t-il à l’issue du démembrement ?
Lorsque l’usufruit arrive à échéance :
- le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire ;
- il commence à percevoir les revenus distribués par la SCPI ;
- il peut conserver les parts, les revendre ou les transmettre à ses proches.
Il n’y a aucune fiscalité à l’extinction du démembrement.
Exemple chiffré d’un investissement de SCPI en nue-propriété
Un investisseur dispose de 100 000 €.
- Il achète 1 470 parts à 68 €/part (nue-propriété, démembrement de 10 ans).
- Valeur en pleine propriété : 147 000 €.
Cela représente une décote d’environ 32 % par rapport à la pleine propriété. Ce différentiel correspond à la valeur de l’usufruit sur 10 ans.
- Aucun revenu pendant 10 ans, donc aucune fiscalité ni IFI.
- À l’issue, il devient plein propriétaire de parts estimées à 147 000 €.
- Il perçoit ensuite un loyer brut d’environ 6 175 € par an (rendement de 4,2 %).
Revente des parts ou décès pendant le démembrement
- Le nu-propriétaire peut revendre ses parts sans l’accord de l’usufruitier.
- En cas de décès, la nue-propriété entre dans l’actif successoral et les héritiers récupèrent la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
- En cas de vente, la fiscalité applicable dépend de la date de cession (avant ou après la reconstitution de la pleine propriété).
Quels sont les risques à anticiper ?
Le conseil d’un professionnel est indispensable pour valider la cohérence avec votre profil.
Chez Pierre & Placements, nous vous aidons à sélectionner les SCPI en nue-propriété les plus adaptées à vos objectifs patrimoniaux. Cette stratégie peut être un puissant levier pour optimiser votre fiscalité et sécuriser vos revenus futurs.
