Les SCPI déficit foncier sont une solution de défiscalisation efficace pour les contribuables fortement imposés. Elles permettent à la fois de réduire son impôt sur le revenu, de valoriser un capital à long terme et de percevoir des revenus complémentaires, sans les contraintes de la gestion locative classique.
Le principe des SCPI déficit foncier
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir collectivement dans de l’immobilier locatif. La SCPI déficit foncier cible spécifiquement des immeubles anciens à rénover. Les travaux réalisés par la SCPI génèrent un déficit foncier, que chaque associé peut utiliser pour réduire sa fiscalité.
Les dépenses de travaux sont déductibles :
- intégralement des revenus fonciers existants ;
- à hauteur de 10 700 € par an du revenu global (hors intérêts d’emprunt) ;
- avec report possible sur 10 ans (revenus fonciers) ou 6 ans (revenu global insuffisant).
Une fois les immeubles rénovés, ils sont loués, et les porteurs de parts perçoivent des loyers.
Objectifs visés :
- Réduire l’imposition dès les premières années
- Se constituer des revenus complémentaires à terme
- Déléguer totalement la gestion locative
Un cadre fiscal avantageux
Le principal atout de ce type de SCPI est l’accès au régime du déficit foncier, un mécanisme peu utilisé mais très efficace pour les contribuables concernés.
En complément, les intérêts d’emprunt sont également déductibles des revenus fonciers, ce qui renforce l’impact fiscal en cas d’investissement à crédit.
À noter : la baisse des revenus fonciers déclarés peut également améliorer le plafonnement de l’IFI, en réduisant le taux d’imposition global (limité à 75 % des revenus).
Une solution efficace… mais à manier avec précaution
Les avantages des SCPI déficit foncier
- Aucun souci de gestion
- Mutualisation des risques (géographiques et locatifs)
- Placement accessible à partir de quelques milliers d’euros
- Revenus locatifs à terme (après la période de travaux)
- Effet de levier possible via crédit
- Avantage fiscal non soumis au plafonnement des niches fiscales
Les points de vigilance SCPI déficit foncier
- Faible liquidité des parts : la revente peut être difficile avant la fin de vie de la SCPI
- Aucun rendement ni capital garanti
- Frais de souscription (jusqu’à 10 %) et de gestion annuels
- Durée recommandée : 15 ans minimum
- Nécessite de déclarer au régime réel d’imposition
Pour quel profil d’investisseur ?
Les SCPI déficit foncier sont particulièrement intéressantes pour :
- Les contribuables avec une tranche moyenne d’imposition élevée (30 %, 41 %, 45 %)
- Les personnes déjà détentrices de revenus fonciers, qui souhaitent les gommer
- Ceux qui cherchent une optimisation fiscale sans gestion directe
- Les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine de façon progressive
Un bémol : les revenus perçus après travaux sont eux soumis à l’impôt (IR + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Quelle durée d’investissement prévoir ?
- Si vous imputez le déficit sur le revenu global : obligation de conserver vos parts jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivante
- Si l’imputation est uniquement sur les revenus fonciers : pas d’obligation de durée
Mais dans tous les cas, la durée de vie de la SCPI est souvent de 15 ans, avec une liquidité très faible avant cette échéance.
Exemple concret d'un investissement en SCPI déficit foncier
Situation de départ
- TMI : 41 %
- Revenus fonciers : 30 000 €/an
- Capital disponible : 100 000 €
Hypothèse d’investissement
- Montant investi : 100 000 €
- Frais de souscription : 10 %
- Quote-part affectée aux travaux : 50 %
- Travaux déductibles sur deux ans : 45 000 €
Gain fiscal sur 2 ans :
- IR : 45 000 € × 41 % = 18 450 €
- PS : 45 000 € × 17,2 % = 7 740 €
- Total : 26 190 € d’économies d’impôts, soit 26,19 % du capital investi
Revenus après la période de travaux (à partir de l’année 3)
Et si vous investissez à crédit ?
L’investissement à crédit peut amplifier l’impact fiscal. Voici un exemple basé sur un prêt in fine :
- Crédit : 100 000 € sur 10 ans à 2,5 %
- Assurance-vie en face : 100 000 € à 3 % nets après frais
- Part de travaux déductibles : 45 000 € répartis sur 2 ans, soit la même que dans un achat en cash
Gain fiscal réalisé : 26 018 € d’économies en 2 ans (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), comme dans l'exemple précédent.
À l’issue des 10 ans : L’assurance-vie atteint une valeur de 120 000 €, l’emprunt est remboursé avec ce capital et l’épargnant conserve ses parts de SCPI, qui continuent à générer des loyers
Ce type de montage doit être étudié avec soin car il ajoute une dimension de risque et de complexité.
Ce qu’il faut retenir des SCPI déficit foncier
Chez Pierre & Placements, nous vous accompagnons pour déterminer si une SCPI déficit foncier est adaptée à votre profil fiscal et patrimonial. Un conseil sur mesure est essentiel pour sécuriser ce type d’opération et maximiser ses bénéfices.
