L’acquisition en nue-propriété est une stratégie de placement de plus en plus prisée, notamment par ceux qui cherchent à capitaliser sur un bien immobilier sans les contraintes de gestion et sans augmenter leur imposition. Ce type d’investissement permet de réduire votre base taxable à l’IFI et de bénéficier d’une décote importante lors de l'achat du bien.
Cet article vous présente tous les avantages de l’acquisition en nue-propriété, mais aussi les points à prendre en compte pour comprendre si ce type d’investissement est fait pour vous.
Qu'est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété représente l'acquisition d'un bien immobilier sans la jouissance immédiate. Autrement dit, vous devenez propriétaire du bien, mais vous ne percevez pas de revenus locatifs pendant une période déterminée. C’est une stratégie à long terme où le démembrement de propriété permet de séparer les droits d’usage (usufruit) et de disposer du bien (nue-propriété).
Dans cette opération, un autre investisseur ou bailleur (souvent une personne morale comme un bailleur social ou une société d'investissement) détient l’usufruit, c’est-à-dire qu'il perçoit les loyers et gère le bien pendant une durée déterminée.
Exemple de décote à l'achat
Lors de l’achat en nue-propriété, vous payez un prix réduit par rapport à la valeur en pleine propriété du bien, grâce à une décote qui dépend de la durée de l’usufruit. Plus l’usufruit est long (généralement de 10 à 20 ans), plus la décote est importante.
- Exemple : Si un bien immobilier a une valeur de 428 600 € en pleine propriété, vous pourriez l'acheter pour 240 000 € si le démembrement dure 15 ans, soit une décote de 44 %.
Quels sont les avantages de l’acquisition en nue-propriété ?
Optimisation fiscale : réduire l’IFI et éviter les impôts immédiats
L’un des grands avantages de l’achat en nue-propriété est la réduction de l’imposition, en particulier sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :
- Aucun impact sur l'IFI : La valeur de la nue-propriété n'est pas prise en compte dans l'assiette de l'IFI, contrairement à la pleine propriété.
- Pas d'impôt sur le revenu : Vous ne percevez aucun revenu pendant la période de démembrement, donc aucun impôt n'est à payer sur des loyers non perçus.
- Pas de prélèvements sociaux : Pendant la durée du démembrement, vous ne payez pas de prélèvements sociaux, car vous ne percevez pas de revenus.
Une stratégie à long terme, sans gestion locative
L’acquisition en nue-propriété vous permet de capitaliser sans avoir à gérer le bien immobilier. L'usufruitier gère la location et assume les charges d'entretien, vous n'êtes pas impliqué dans la gestion du bien.
À terme, après la période de démembrement (généralement entre 10 et 20 ans), vous récupérez la pleine propriété du bien, avec des revenus réguliers sous forme de loyers.
Développement du patrimoine sans impôts
- Pas d’imposition supplémentaire : Aucun impôt n’est dû pendant la période de démembrement. La capitalisation de la valeur du bien se fait sans imposition directe.
- Rendement attractif à terme : Une fois l'usufruit éteint, vous devenez propriétaire du bien et pouvez bénéficier de revenus fonciers réguliers, tout en étant exonéré de plus-value sur la période du démembrement si vous attendez la reconstitution de la pleine propriété.
Quels sont les inconvénients à prendre en compte ?
Placement à long terme, pas de revenus immédiats
Le principal inconvénient de l'achat en nue-propriété est que vous ne percevez pas de revenus pendant la période de démembrement. Ce placement s’adresse donc aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et qui souhaitent un investissement à long terme.
Liquidité réduite
La liquidité d’un investissement en nue-propriété est limitée pendant la durée du démembrement. Cela signifie qu'il sera difficile de revendre la nue-propriété avant l'extinction de l'usufruit, à moins de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Cela en fait un placement non liquide.
À qui s’adresse l’acquisition en nue-propriété ?
Pour les particuliers
L'acquisition en nue-propriété est idéale pour les personnes ayant un capital à investir et souhaitant développer leur patrimoine sans être soumises à une imposition immédiate :
- Ce placement est particulièrement adapté aux contribuables assujettis à l'IFI, car il permet d’optimiser la gestion du patrimoine sans augmenter l’assiette taxable.
- Les investisseurs à la retraite ou ceux qui n'ont pas besoin de revenus immédiats peuvent également être intéressés par ce type d'investissement.
Pour les sociétés
Les entreprises ou sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) peuvent également acheter de la nue-propriété. Les intérêts d'emprunt pour financer l'achat sont déductibles des revenus fonciers d'autres biens, si l'usufruitier est un bailleur social.
Comment financer un investissement en nue-propriété ?
L'achat de la nue-propriété est généralement réalisé comptant, mais il est également possible de recourir à un crédit bancaire. Cependant, dans ce cas :
- Les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles de l'IFI.
- Vous devrez supporter les échéances de crédit pendant toute la durée du démembrement, sans percevoir de revenus locatifs.
Le recours à un crédit in fine (intérêts uniquement pendant la période de démembrement) peut être une solution pour réduire les mensualités de remboursement.
Quelle fiscalité appliquée à l’acquisition en nue-propriété ?
Pendant la période de démembrement
- Aucun impôt sur le revenu et aucune imposition sur les loyers perçus puisque vous ne recevez pas de revenus locatifs pendant la période de démembrement.
- Exonération de l'IFI pendant cette période, car la nue-propriété n'est pas prise en compte dans l’assiette de l'IFI.
À l’extinction de l’usufruit
Lorsque l'usufruit expire, vous récupérez la pleine propriété du bien, et les revenus futurs sont imposés comme des revenus fonciers (soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux).
Plus-value lors de la revente
La plus-value réalisée lors de la vente du bien après la reconstitution de la pleine propriété est calculée comme pour toute vente immobilière. L’abattement pour durée de détention est applicable à partir de 6 ans de détention, et l'exonération totale de la plus-value est possible après 22 ans de détention.
Exemple d'investissement en nue-propriété
Madame Martin dispose de 260 000 € à investir. Elle choisit d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier d’une valeur en pleine propriété de 428 600 €. Après un démembrement de 15 ans, Madame ne perçoit aucun revenu pendant cette période, mais au terme du démembrement, elle récupère la pleine propriété du bien.
- Prix d’acquisition de la nue-propriété : 240 000 €.
- Valeur en pleine propriété : 428 600 €.
- Revenu locatif estimé après 15 ans : 17 100 €.
En résumé
L’acquisition en nue-propriété est un excellent moyen de développer un patrimoine immobilier tout en optimisant votre fiscalité. Bien que ce type d’investissement soit à long terme et sans revenus immédiats, il offre des avantages fiscaux importants et permet de capitaliser sur un bien immobilier à un prix réduit grâce à la décote appliquée.
Ce placement est idéal pour ceux qui souhaitent optimiser leur patrimoine, notamment les contribuables assujettis à l’IFI, sans subir de fiscalité sur les revenus avant la reconstitution de la pleine propriété.
Si vous êtes prêt à attendre quelques années avant de percevoir des revenus locatifs réguliers et à maximiser la valorisation de votre investissement, la nue-propriété pourrait être la stratégie idéale pour vous.
