Investir en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est une solution simple pour diversifier son patrimoine immobilier, obtenir des revenus réguliers et éviter les contraintes de gestion locative. Mais il existe une stratégie encore plus avantageuse pour certains profils : réaliser cet investissement par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Ce montage permet de réduire la fiscalité sur les loyers encaissés, de mieux organiser la transmission et d’apporter plus de souplesse dans la gestion patrimoniale.
Pourquoi investir en SCPI via société soumise à l’IS ?
En investissant en direct, les revenus des SCPI sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour les ménages déjà fortement fiscalisés, cela peut représenter plus de 50 % des loyers encaissés.
À l’inverse, une société à l’IS bénéficie d’une fiscalité allégée :
- 15 % d’impôt jusqu’à 42 500 € de bénéfices,
- 25 % au-delà.
De plus, les associés ne sont imposés personnellement que s’ils décident de se distribuer des revenus.
Les avantages et limites de cette stratégie d’investissement
Les points forts de cette stratégie
Créer une société à l’IS pour loger ses SCPI présente plusieurs avantages :
- Fiscalité allégée : le taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € est particulièrement attractif.
- Souplesse dans la distribution : vous décidez de percevoir ou non des revenus selon vos besoins.
- Optimisation de l’IFI : seuls les revenus distribués sont pris en compte dans le calcul du plafonnement.
- Transmission facilitée : grâce aux parts sociales, il est possible de transmettre progressivement en gardant le contrôle.
- Diversification patrimoniale : vous accédez à l’immobilier d’entreprise et mutualisez les risques grâce à la variété des SCPI.
C’est donc un outil puissant pour les foyers fiscalisés, qui souhaitent préparer l’avenir tout en gardant de la flexibilité.
Les limites à connaître
Bien entendu, cette stratégie n’est pas sans contraintes :
- Aucun rendement garanti : les SCPI restent soumises aux fluctuations du marché immobilier.
- Liquidité limitée : revendre des parts peut prendre du temps.
- Frais : souscription, gestion de la SCPI, mais aussi constitution et fonctionnement de la société.
- Double imposition possible : IS au niveau de la société + impôt sur le revenu en cas de distribution.
- Obligations comptables : la société doit tenir une comptabilité et produire des déclarations fiscales.
Cela reste donc une solution à envisager dans une logique de long terme, avec un objectif clair (fiscalité, transmission, diversification).
Exemple concret d'un investissement de SCPI via une société soumise à l'IS
Pour mieux comprendre, prenons l’exemple de Monsieur et Madame Martin, qui disposent de 200 000 € à investir et dont le taux marginal d’imposition est de 41 %.
S’ils investissent en direct
- Prix d’acquisition des SCPI : 200 000 €
- Taux de rendement : 4 % nets de frais de gestion
- Revenu brut annuel : 8 000 €
Après impôt sur le revenu (41 %) et prélèvements sociaux (17,2 %), le revenu net ressort à :
- 3 344 € la première année
- puis 3 567 € par an à partir de la deuxième année
Valeur estimée des parts à la sortie : 180 000 €
S’ils investissent via une société à l’IS
- Capital social : 1 000 €
- Apport en compte courant : 200 000 €
- Résultats imposés à l’IS au taux de 15 %
- Pas de prélèvements sociaux
Les revenus disponibles sont de 6 800 € nets par an, après impôt sur les sociétés.
Au bout de 15 ans, le solde du compte courant d’associés ressort à 95 000 €.
Dans cette configuration, les Martin perçoivent presque le double de revenus annuels grâce à la société à l’IS, tout en gardant une grande souplesse pour transmettre la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants.
Pour qui cette stratégie est-elle adaptée ?
Investir en SCPI via une société à l’IS s’adresse avant tout aux foyers déjà fortement imposés, pour lesquels la fiscalité en direct est trop lourde. Elle est aussi pertinente pour les personnes redevables de l’IFI, qui peuvent bénéficier de l’effet du plafonnement, ainsi que pour les investisseurs de long terme.
Enfin, elle constitue une solution particulièrement intéressante pour les familles souhaitant préparer et organiser la transmission de leur patrimoine de manière progressive, sans perdre le contrôle de leur société.
Ce qu’il faut retenir
Investir en SCPI via une société soumise à l’IS n’est pas une simple astuce fiscale : c’est une véritable stratégie patrimoniale. Elle permet de réduire significativement la pression fiscale, de mieux piloter ses revenus et de préparer sereinement la transmission familiale.
Cette solution est donc adaptée aux contribuables fortement fiscalisés et à ceux qui envisagent leur patrimoine sur plusieurs générations, à condition d’accepter la gestion d’une société et de s’inscrire dans une démarche de long terme.
En choisissant d’acquérir vos SCPI via une société à l’IS, vous combinez rendement immobilier, optimisation fiscale et organisation patrimoniale. Une stratégie experte, mais accessible, pour qui veut construire et transmettre durablement.
