Achat immobilier : en direct ou via une société civile immobilière (SCI) ?
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ou de développer votre patrimoine ? L’acquisition en direct reste le mode de détention le plus courant, mais la société civile immobilière (SCI) peut aussi s’avérer pertinente selon vos objectifs. Voici un comparatif clair entre ces deux options.
Acheter seul ou à plusieurs
- En direct : vous pouvez acheter seul ou à plusieurs. Si vous êtes plusieurs, l’achat se fait en indivision : chacun est propriétaire du bien à hauteur de son apport. Problème : toute décision importante exige l’unanimité, ce qui peut vite compliquer la gestion.
- En SCI : la société doit être composée d’au moins deux associés. La gestion est facilitée puisque les statuts fixent les règles de décision et le rôle du gérant. En contrepartie, créer et gérer une SCI engendre des frais de constitution et des coûts annuels.
Résidence principale : quelle détention privilégier ?
La détention en direct est généralement plus avantageuse. Elle permet de bénéficier de plusieurs atouts :
- exonération de la plus-value en cas de revente,
- abattement de 20 % pour le calcul des droits de succession,
- abattement de 30 % sur la valeur soumise à l’IFI,
- protection renforcée du conjoint survivant.
Détenir sa résidence principale via une SCI fait perdre ces avantages.
Transmission du patrimoine
La SCI offre une souplesse importante pour transmettre vos biens :
- Vous donnez des parts sociales plutôt que les biens eux-mêmes, ce qui permet de conserver la gestion en tant que gérant.
- Les parts étant de valeur égale, il est plus facile de maintenir l’équité entre vos enfants, contrairement à une répartition de biens de valeurs différentes.
- Vous pouvez échelonner les donations et optimiser l’usage des abattements applicables tous les 15 ans.
Fiscalité des revenus locatifs
- En direct ou en SCI à l’IR : les loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La SCI est dite « transparente » : les associés sont imposés directement, comme en détention directe.
- En SCI à l’IS : les revenus sont imposés au niveau de la société (15 % sous conditions puis 25 %). Attention, en cas de location meublée, la SCI relève obligatoirement de l’IS.
Revente d’un bien
- En direct (indivision) : la vente nécessite l’unanimité des indivisaires.
- En SCI : les statuts peuvent prévoir des règles de majorité. En leur absence, l’unanimité des associés est requise.
Côté fiscalité :
- En direct ou SCI à l’IR : la plus-value est taxée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs selon la durée de détention.
- En SCI à l’IS : ces abattements ne s’appliquent pas, ce qui peut alourdir la fiscalité en cas de revente.
En résumé :
- La détention en direct reste adaptée pour une résidence principale ou un investissement simple.
- La SCI est un outil efficace pour organiser la gestion à plusieurs et préparer une transmission optimisée, mais elle implique des coûts et une fiscalité spécifique à bien anticiper.
