Acquérir sa résidence principale via une société civile immobilière (SCI) peut sembler intéressant, mais cette option entraîne de nombreuses conséquences, de l’achat du bien jusqu’à sa transmission.
Les conditions d’emprunt et les aides
En tant qu’associé d’une SCI, vous ne bénéficiez pas des mêmes avantages qu’un particulier achetant en direct. Plusieurs protections et aides sont inaccessibles :
- Protection des consommateurs : une banque peut refuser un crédit si le TAEG proposé dépasse le taux d’usure, ce qui peut bloquer l’opération en période de hausse des taux.
- Maintien de l’offre de prêt : les 30 jours obligatoires pour les particuliers ne s’appliquent pas aux sociétés.
- Assurance emprunteur : la résiliation à tout moment n’est pas garantie pour les associés d’une SCI.
- Taux et prêts aidés : certains dispositifs comme le prêt à taux zéro sont réservés aux particuliers.
- Aides à la rénovation : MaPrimeRénov’ n’est pas accessible aux SCI.
Bon à savoir : si vous possédez déjà votre résidence principale en direct, vous pouvez l’apporter ou la vendre à la SCI. En cas d’emprunt, cette opération peut dégager des liquidités utiles pour financer d’autres projets.
La protection du conjoint
En détention directe, le conjoint bénéficie d’une protection particulière : il doit donner son accord pour toute vente, donation ou mise en location du logement familial.
En SCI, cette protection disparaît pour le conjoint non associé. Même associé, il est possible de vendre le bien sans l’accord de l’autre.
Au décès, la différence est également importante :
- En détention directe, le conjoint survivant a un droit légal d’occupation du logement (temporaire ou viager).
- En SCI, ce sont les parts sociales qui sont transmises, sans garantie de maintien dans le logement pour le conjoint survivant.
Les conséquences fiscales
- Droits de succession : en détention directe, vos héritiers bénéficient d’un abattement de 20 % sur la valeur du bien. Cet avantage disparaît si le logement est détenu en SCI.
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % en détention directe, mais pas en SCI.
- Plus-value immobilière : en direct, la vente de la résidence principale est totalement exonérée.
- En SCI à l’IR : seule la part détenue par l’associé occupant le bien en tant que résidence principale est exonérée.
- En SCI à l’IS : l’exonération n’existe pas. La plus-value est d’abord taxée à l’IS, puis à l’impôt sur le revenu lors de la distribution des sommes aux associés.
L’insaisissabilité du logement de l’entrepreneur individuel
Depuis le 6 août 2015, la résidence principale détenue en direct par un entrepreneur ne peut plus être saisie par ses créanciers pour une dette professionnelle.
En SCI, cette protection dépend de la date des dettes :
- Pour les dettes antérieures au 15 mai 2022, le logement détenu en SCI reste saisissable.
- Pour celles postérieures au 15 mai 2022, la résidence principale est insaisissable, qu’elle soit détenue en direct ou via une SCI.
Quand la SCI peut être utile
Malgré ces limites, la SCI peut présenter un intérêt en matière de transmission. Elle permet de donner progressivement des parts sociales tout en conservant la maîtrise du bien. Elle évite aussi les situations d’indivision et facilite la gestion, notamment en cas de projet de vente.
La détention de sa résidence principale en SCI n’est donc pas neutre : elle entraîne des contraintes sur l’emprunt, la fiscalité et la protection du conjoint. Mais elle peut s’inscrire dans une stratégie patrimoniale de transmission. L’accompagnement d’un conseiller est essentiel pour évaluer si cette solution correspond à vos objectifs.
