Les SCPI

Explication du principe des SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers)

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ont pour objet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif, en faisant appel public à l’épargne.

En investissant en SCPI, en « pierre-papier », vous devenez ainsi propriétaire de parts indivises de SCPI. La SCPI distribue des revenus à ses associés qui correspondent aux loyers perçus au prorata des parts investies.
Les SCPI reposent sur un sous-jacent immobilier ; à ce titre, il s’agit d’un placement à long terme à détenir pendant au moins une dizaine d’années. La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion agrée par l’AMF.

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Un placement immobilier très rentable avec ses nombreux avantages

Souplesse d’accès

Avec la possibilité d’investir pour de faibles montants, à des niveaux très inférieurs à ceux nécessaires à un investissement immobilier classique. Le prix d’acquisition des parts de SCPI varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Il est donc aisé de déterminer son investissement en fonction de ses ressources disponibles.

Mutualisation des risques et diversification

Diversification géographique, sectorielle et temporelle des risques locatifs: via la diversification combinée ou non des zones géographiques, des locataires, des types de bien (habitation, commerces, bureaux). Comme tout marché, l’immobilier est soumis à des variations cycliques. En constituant son patrimoine sur plusieurs années, à des niveaux de prix variables, en répartissant géographiquement ses biens et, de plus, dans des secteurs d’activités et pour des locataires variés, la SCPI permet d’atténuer les risques.

Délégation de la gestion

Gestion déléguée donc absence de souci de gestion: la SCPI est pilotée par la société de gestion. L’investissement en parts de SCPI épargne tout souci à son titulaire. Sa quote-part de revenus locatifs nets de charges lui est directement et régulièrement versée chaque trimestre.

Des experts en immobilier

Une gestion assurée par des professionnels experts en immobilier: ceux-ci ont pour mission d’assurer la location des immeubles aux meilleures conditions et de procéder aux éventuels arbitrages nécessaires à la préservation d’un patrimoine de qualité. De même, la politique de travaux et d’entretien suivie par les spécialistes permet l’adaptation constante des locaux à l’usage de leurs occupants. Enfin, le quittancement et le recouvrement des créances contentieuses contribuent à l’optimisation des recettes encaissées.

Revenus stables et réguliers

Un accès au marché de l’immobilier d’entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l’habitation.
Des revenus stables, sécurisés et réguliers, distribués trimestriellement: en investissant dans un parc immobilier, les risques d’impayé et de vacance locative sont répartis sur l’ensemble des locataires et non sur un seul comme dans le cas de l’immobilier en direct.

Transparence d’informations

Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des associés porteurs de parts. Ils sont assurés de recevoir tous les trois mois une information très détaillée sur l’évolution de leur placement ainsi qu’un bilan annuel à l’occasion des assemblées générales.

Comment sont conçues les SCPI ?

On distingue généralement :
 Les SCPI de rendement dites « classiques » des SCPI de valorisation ou fiscales (habitation).

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement (SCPI de bureaux et SCPI de commerces) privilégient le service d’un rendement tout en cherchant à offrir, dans la durée, une protection contre l’érosion monétaire.
Les rendements offerts par les SCPI de bureaux et commerce sont autour de 4,85 %* en 2015 et ceux offerts par les SCPI de logement autour de 3%.*(taux de distribution 2015 moyen des SCPI net de frais de gestion (hors SCPI fiscales) sources ASPIM/IEIF)

Les SCPI de valorisation

Les SCPI de valorisation recherchent davantage des plus-values réalisées à la revente plus élevées que les SCPI d’entreprise mais ne distribuent aucun revenu régulier. Pour remplir leur mission, les SCPI de valorisation investissent dans des biens jouissant des baux de 1948, en viager, en nue-propriété, et/ou nécessitant de gros travaux, et/ou occupés.

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales permettent de bénéficier de réductions d’impôts correspondant à une loi fiscale de référence, sous réserve que l’investisseur conserve ses parts pendant une durée minimale de cinq à douze ans. Ces SCPI fiscales regroupent les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, les SCPI de déficit foncier, …

Règlementation et organes de contrôle et de gestion

L’activité des SCPI est étroitement réglementée :

  • Autorité de tutelle : Autorité des Marchés Financiers
  • Obligation d’information trimestrielle ou semestrielle aux porteurs de parts
  • 
Elaboration obligatoire d’un rapport annuel
  • Bilan et comptes de résultat validés par des commissaires aux comptes indépendants de la société de gestion.
  • L’Assemblée Générale ordinaire des associés (un détenteur de parts a le statut d’associé) est l’organe souverain. Elle se réunit au moins une fois par an ; les décisions importantes de gestion sont soumises à son approbation, de même que les comptes et la valorisation du patrimoine. D’autre part, la loi a prévu au sein de la SCPI un conseil de surveillance, organe indépendant, qui a pour vocation d’assister et de contrôler la société de gestion.
  • La gestion des SCPI est assurée par une société de gestion qui, désignée par les statuts ou par l’Assemblée Générale, doit être agréée par l’AMF et agir dans l’intérêt exclusif des souscripteurs. La société de gestion réalise les investissements, gère les baux et administre le fichier des parts.
  • Un expert immobilier indépendant est désigné par l’assemblée générale et procède à une expertise du patrimoine immobilier tous les cinq ans sur place, puis à une actualisation annuelle (sur dossier).

Contraintes et facteurs de risque

  • Liquidité: n’étant pas cotée, la SCPI peut présenter un risque de liquidité lorsqu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs ; toutefois aujourd’hui les professionnels ont mis en place des règles améliorant la liquidité et les vendeurs peuvent trouver des acquéreurs en quelques semaines.
  • Dans tous les cas, la liquidité est supérieure à celle d’un bien immobilier classique,
  • Frais d’acquisition conformes à un investissement immobilier classique.
  • Les SCPI d’habitation bénéficient d’avantages fiscaux mais en contrepartie le souscripteur doit prendre l’engagement de conserver la totalité des parts pendant au minimum 9 ans.

Fiscalité

La SCPI bénéficie de la transparence fiscale. Le souscripteur associé est imposé, proportionnellement à ses droits dans la SCPI, sur les revenus fonciers provenant de la location des immeubles locatifs de la SCPI (après imputation des charges déductibles) et sur les revenus financiers générés par le placement de la trésorerie disponible.
Concernant les SCPI PINEL, elles donnent droit à une réduction d’impôt, dès la première année de souscription.

Investir en SCPI permet de répondre à différents projets et objectifs patrimoniaux :


  • Constitution et diversification patrimoniale (pierre papier et accès au marché de l’immobilier d’entreprise)
  • Préparation de la retraite avec l’obtention de revenus complémentaires : voir notre pack Retraite P&P
  • Revenus complémentaires immédiats

Financement à crédit

Possibilité de financer à crédit la souscription des parts de SCPI et de faire jouer à plein l’effet de levier financier.

Les simulations présentées dans ce document ont une valeur indicative et ne doivent pas être considérées comme une offre commerciale. Les informations contenues sont issues de sources fiables et à jour au moment de sa parution. Elles sont cependant données à titre indicatif. Leur exactitude ne peut être garantie.

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