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DÉFINITION

 
L’achat en viager peut constituer un vecteur d’investissement immobilier intéressant.
 
La vente en viager entraîne un transfert de propriété immédiat.
 
Les modalités de paiement particulières doivent être détaillées dans l’avant-contrat et dans l’acte authentique. La vente en viager est un contrat qui permet utilement à une personne âgée disposant de ressources et n’ayant pas d’héritier, de vendre son bien tout en réservant un revenu qui lui sera versé jusqu’à son décès et éventuellement en conservant la jouissance du bien.
 
Dans la plupart des cas, le vendeur (le crédirentier) perçoit un capital initial (le bouquet) et une rente à vie, versés par l’acheteur (le débirentier).
 
 

PERSONNES CONCERNÉES – CONDITIONS

 
Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge.
 
Cependant, ce système s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu’il touchera risque d’être très faible).
 
Plusieurs conditions doivent être remplies :
 
– Le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie pouvant entraîner la mort.
 
Remarque : Si le vendeur meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée en application de l’article 1975 du Code civil.
 
– La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une 2ème tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du 1er époux, l’acheteur continuera à payer la rente au 2ème époux.
 
– L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale. Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente.
 
 

AVANTAGES – INCONVÉNIENTS

  • Les avantages
       

    • Pour le vendeur – Le viager permet de s’assurer un revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours.Cette formule est particulièrement intéressante pour les personnes qui n’ont pas d’héritiers ou encore des personnes qui ne souhaitent pas transmettre un ou plusieurs biens. Pour que cette ressource ne soit pas érodée au fil du temps, il est recommandé de prévoir une rente indexée sur l’inflation.Le vendeur bénéficie d’une rente jusqu’à la fin de ses jours et peut continuer à résider dans son habitation si c’est un viager occupé.
       

    • Pour l’acheteur – Cette formule est un moyen d’échelonner, la dépense d’acquisition du bien immobilier. L’acheteur devient propriétaire sans être obligé d’emprunter un montant important.
     

  • Les inconvénients – C’est à partir de la date du décès du crédirentier que l’acquéreur ne sera plus redevable du paiement de la rente et en cas de viager occupé qu’il bénéficiera de la jouissance du bien.
     
    La vente en viager est un contrat dit “aléatoire”, car l’acheteur fait un pari gagnant ou perdant sur la longévité du vendeur. En effet, l’acquéreur ne connaît pas le coût réel de l’opération.
    Si le vendeur vit plus que son espérance de vie le laissait présager, alors c’est lui qui est gagnant.
    Si le vendeur décède avant que son espérance de vie soit atteinte, alors c’est l’acquéreur qui est gagnant.
    En cas de défaut de paiement, l’acheteur perd tout droit sans indemnités.
  •  
     

    VIAGER LIBRE / OCCUPÉ

     

  • Le viager libre – Le crédirentier n’en conserve pas l’usage, le débirentier ayant immédiatement la libre disposition du bien acquis. Il peut soit l’occuper personnellement, soit le louer, toutes les charges de copropriété lui incombant. Cette formule est destinée à des personnes qui recherchent une habitation immédiate.
     
    Le financement d’une telle opération s’effectue avec le versement au comptant d’une somme, puis d’une rente viagère mensuelle calculée sur la valeur totale du bien et l’espérance de vie du crédirentier.
     
  • Le viager occupé – Le crédirentier se réserve le droit d’habitation pendant toute sa vie durant, assurant à ce titre, sauf convention contraire les charges d’un usufruitier, le débirentier n’ayant la jouissance du bien qu’au décès du crédirentier.
    Voir fiche DÉMEMBREMENT & IMMOBILIER (section obligations respectives).
     
    Cette formule correspond à une clientèle d’investisseurs envisageant la jouissance du bien vendu dans un certain nombre d’année. Les calculs se faisant sur la valeur dite “occupée”, de l’ordre de 40 % inférieure à la valeur réelle du bien.
     
    Remarque : Le bouquet et la rente sont moins importants qu’en viager libre, de même pour les frais d’acte notarié.

     

  • Les distinctions – La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenu sur le logement :
     
    – Lorsque le viager est occupé, le cédant conserve sur le bien un droit d’usage, d’habitation ou encore l’usufruit. L’acquéreur est donc seulement nu-propriétaire du bien et n’en deviendra plein propriétaire qu’au moment du décès du crédirentier.
     
    Ce mode de cession représente une très large majorité des ventes en viager. La réserve de l’usufruit ou du droit d’habitation ou d’occupation est assez fréquemment prévue sur la tête des époux cédants ou encore avec une stipulation de réversibilité.
     
    – Dans le cadre d’un viager dit « occupé », il peut être conventionnellement accordé au débirentier la jouissance du bien pour une période déterminée. Un viager libre est celui dans lequel le bien cédé ne fait l’objet d’aucune conservation de droit réel par le crédirentier, la jouissance est transmise au débirentier.
     
    Un tel viager est plus cher qu’un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l’immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier.

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