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Loueur meublé non-professionnel

Loueur meublé non-professionnel

 

PRINCIPE

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) le propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs logement(s) meublé(s), dans la mesure où:

  • Le montant de ses recettes locatives annuelles est inférieur ou égal à 23 000 euros TTC,
  • Son activité de loueur représente moins de 50% de son revenu global (pour l’application du pourcentage de 50%, le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels).
  • Il n’est pas inscrit au RCS en tant que loueur de meublé professionnel.

Divers types de logements sont concernés par la location meublée:

  • Les chambres meublées,
  • Les locations saisonnières,
  • Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux,
  • Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidence avec services.

La location meublée est un investissement locatif qui permet de sécuriser vos revenus locatifs car il est subordonné à la conclusion d’un bail commercial de 9 ans avec l’exploitant de l’établissement d’hébergement à caractère hôtelier. En contrepartie de l’engagement de location, vous pouvez notamment sous conditions récupérer le montant de la TVA à 20%.

 

FISCALITÉ

La location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celui des revenus fonciers.

Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.

L’amortissement de l’immobilier et du mobilier peuvent être différés sans limite de temps et sont imputables sur le bénéfice d’exploitation.

Les déficits constatés par les loueurs non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature (bénéfices des activités non professionnelles imposables) réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Cette restriction n’a pas de portée pratique pour les contribuables qui sont soumis au régime des micro-entreprises car ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées.

Dans le cadre du LMNP, les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF.

 

Amendement Censi-Bouvard ou loi LMNP Bouvard ou Scellier LMNP

Une réduction d’impôt sur le revenu est accordée aux personnes qui acquièrent jusqu’au 31 décembre 2016 un logement dans une résidence service destiné à être loué meublé pendant une période minimum de 9 ans.

Il doit s’agir d’un logement acquis neuf, en l’état futur d’achèvement ou achevé depuis au moins quinze ans ayant fait ou faisant l’objet de travaux de rénovation, situé dans :

  • Une résidence de tourisme classée,
  • Un établissement dédié à l’accueil des personnes âgées ou handicapées,
  • Une résidence service pour étudiants
  • Un établissement de soins de longue durée mentionné au 2° de l’article L.6111-2 du code de la santé publique.

En plus de la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement, le dispositif Bouvard permet de déduire un pourcentage du prix de revient du bien immobilier directement du montant de ses impôts.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Pour la partie du prix de revient supérieure à 300 000 €, l’amortissement est comptabilisé de la même manière que pour la location meublée traditionnelle (BIC sous le régime du réel).

Le propriétaire s’engage à louer neuf ans à l’exploitant dans le mois qui suit l’acquisition. La loi Bouvard permet l’acquisition de plusieurs logements par an (dans la limite des 300.000€ HT), contrairement à la loi Scellier classique ou la loi Scellier Social qui limitent à une seule acquisition par année fiscale. D’ailleurs, le dispositif Bouvard peut se cumuler avec le dispositif Scellier. De plus, les logements meublés en loi Censi-Bouvard ne sont pas soumis à des plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire, ni de zonage particulier (contrairement à la loi Scellier).

La défiscalisation LMNP vous permet de devenir propriétaire, tout en générant des revenus locatifs non imposés et en récupérant la TVA.

L’investissement en LMNP est une réponse à différents objectifs patrimoniaux:

  • Constitution d’un patrimoine et de revenus locatifs stables en devenant propriétaire d’un bien immobilier en partie financé par une réduction d’impôts,
  • Réalisation d’investissements sans apport personnel et en profitant d’un double « effet de levier » fiscal et financier: grâce au financement à 100% via un emprunt bancaire,
  • Préparation de la retraite : mise en place de revenus stables et sans risque,
  • Protection familiale grâce à l’assurance décès ou invalidité: en cas de décès ou d’invalidité, l’assurance sur votre emprunt se substitue à vous pour les remboursements restants.

 

AVANTAGES (LMNP classique)

Pendant la phase de financement, optimisation optimale:

lmnp1

 

Recettes < dépenses = l’investisseur constate un déficit qui peut être imputé sur d’autres bénéfices industriels et commerciaux de même nature. Protection familiale grâce à l’assurance décès du crédit.

Après la phase de financement, des revenus garantis et défiscalisés:

En LMNP «classique»: les amortissements compensent fiscalement les revenus locatifs générant des revenus défiscalisés pendant toute la durée d’utilisation des amortissements.

 

lmnp2

 

Recettes > dépenses = utilisation des amortissements (bien immobilier et mobilier) pour annuler le résultat positif constaté = perception de recettes totalement nettes d’impôt.

Les simulations présentées dans ce document ont une valeur indicative et ne doivent pas être considérées comme une offre commerciale. Les informations contenues sont issues de sources fiables et à jour au moment de sa parution. Elles sont cependant données à titre indicatif. Leur exactitude ne peut être garantie.