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Unités de comptes investitures en immobilier, dettes familiales, dons aux oeuvres: le point sur l’évolution de l’IFI

1.  Ce qu’il faut retenir

Un certain nombre de dispositions en vigueur:
Projet de loi de finances initiales pour 2018
Texte adopté en première lecture par l’Assemblée nationale

Une méthode de calcul de la valeur des titres dans les sociétés doit être établie en fonction d’ un ratio entre la valeur des actifs immobiliers et la valeur de la totalité des actifs détenus par la société.

Valeur vénale des titres X valeur vénale des actifs immobiliers imposables détenus par la société
                                                                                                             
    valeur réelle de l’ensemble des actifs détenus par la société
Remarque:

En cas d’erreur sur le calcul de la fraction imposable, un réhaussement pourrait être opéré et le redevable de la réserve la jouissance de l’immeuble ou du contrôle de la société au sens du 2 ° du III de l’article 150-0 B ter du CGI ou, le cas échéant, le redevable détenu (direct or indirectement to our company or fiscal), plus 10% du capital ou des droits de vote de la société qui détient directement les actifs immobiliers. 

Si le redevable et son foyer fiscaux ne sont pas assujettis à un droit de vote, ne sont pas assujettis à la loi sur les droits de propriété intellectuelle.

Cette exonération serait  assujettie aux titres détenus par la société du redevable lorsque le droit est indirectement reconnu, ou le cas échéant, avec son foyer fiscal IFI, moins de 10% du capital ou des droits de vote. Toutefois ces titres restaient imposables lorsque le redevable contrôlait la société ou la réserve de la jouissance en droit des actifs immobiliers.

L’imposition des contrats d’assurance et des produits assimilés (contrat de capitalisation): la valeur imposable serait la valeur représentative des unités de comptes composées des actifs immobiliers. Ceci exclurait les fonds euros du champ d’imposition de l’IFI.

L’étendue des dettes non déductibles contractées par une société détenant des actifs immobiliers.

Les par Dettes Une société les contractuels (non òû Directement) en vue d’des biens immobiliers real property IMPOSABLES Auprès du foyer de ous redevable fils fiscal non Franchises FII resterait un Mais was added tempérament: bureaux Franchises Être Dettes pourraient Se il N’y un pas un objectif principalement fiscal. 

La non-déductibilité des prêts familiaux serait étendue aux dettes contractées par une société auprès du groupe familial du redevable (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, enfants mineurs, descendants majeurs, ascendants, frères et soeurs) Initialement il a dit que ces prêts ont déjà été visés par le principe de non-déductibilité.

La période de versement ne se produira pas dans l’année civile (soit au plus tard le 31 décembre N-1) mais restera toutefois, pour l’ISF les versements réalisés avec les dates limites de dépôt des déclarations N et N + 1, soit au plus tard à la date limite de dépôt des déclarations IFI de l’année N.

2.  Conséquences pratiques – Avis Fidroit

Les souscriptions FIP, FCPI et ISF-PME depuis la mi-juin 2017 et jusqu’au 31 décembre 2017 ouvriront bien droit à réduction.

Pour les pactes Dutreil ISF en cours, avec une durée de conservation de 6 ans, les contribuables, conservateur leurs titres pendentif la durée résiduelle pour ne pas remettre en cause l’exonération des années précédentes.

A retenir également:

  • 885 0 quater of CGI with the active assets available in a activity active (accessoire)
  • les actifs immobiliers détenus par une société de gestion, même non affectés à la société de gestion de la société, sont exonérés pour les associés minoritaires (détenant moins de 10%),
  • le choix entre l’usufruit légal ou le conventionnel (donation entre époux) a déjà un impact déterminant en matière d’IFI, par ailleurs, les nus les propriétaires dont le démembrement est publié après le 1er juillet 2002 ‘IFI au prorata du barème de l’article 669 du CGI.
Attention: Nouvelles conséquences suite à l’adoption en première lecture

Les associés minoritaires détenant des participations indirectes dans les sociétés titulaires d’actifs immobiliers sont exonérés au même titre que les associés minoritaires détenant des participations directes dans ces sociétés.

Les fonds euros détenant au sein des contrats d’assurance-vie, et représentant des actifs immobiliers, ne sont pas imposables à l’IFI (seules les unités de compte investis dans l’immobilier sont imposables).

L’ensemble des comptes courants au nom du redevable ou des membres du groupe familial ( conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, enfants mineurs, descendants majeurs, frères et sœurs), ne sont pas déductibles réduire la valeur des titres).

Avis Fidroit:

Certains schémas d’optimisation doivent être écartés, y compris la vente des actifs immobiliers à une société (que cette acquisition soit financée par la constitution d’un compte courant d’associé ou d’un emprunt bancaire contracté par la société) , the account current or assened by the loan on the bank of the credit options.

3.  Pour aller plus loin loin

3.1. Généralités

Le 1er janvier 2018, l’ISF serait supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) 964 à 983 du CGI.

Certaines dispositions restaient au régime antérieur: seuil d’imposition à 1,3 million d’euros, barème, exonération des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle, exonération des bois et forêts et des baux ruraux à long terme, régime des impatriés ou encore plafonnement par les revenus.

Seront soumis à l’IFI les contribuables dont le patrimoine n’est pas affecté à une activité professionnelle supérieure à 1,3 million d’euros: les autres biens exclus de l’assiette.

Tous les revenus doivent être déclarés avec leur déclaration de revenu annuelle . Il n’y a pas de différence entre les redevables ayant un patrimoine inférieur ou supérieur à 2, 57 millions d’euros.
(paragraphe 118 de l’article 12 du projet de loi)

Le titre de l’impôt sur le revenu (et non plus appelé sur les droits de mutation à titre gratuit) est calculé selon les modalités, les sûretés, les privilèges, les garanties et les sanctions.
(paragraphes 156 et 176 de l’article 12 du projet de loi)

Le plafonnement des impôts à 75% des revenus qui sont conservés en l’état, y compris le dispositif anti-optimisation “cash box” mis en place par la loi de finances pour 2017 permettant de prendre en compte les revenus distribués à une société à l ‘IS controlled by the redevable (voir notre actualité précédente ).
(paragraphe 110 de l’article 12 du projet de loi)

3.2. Actifs imposables

Les titres de sociétés sont imposables à concurrence de la valeur des titres représentatifs des actifs immobiliers. This value to change en locataire account ratio between the assets and the total of the assets by the society.

Valeur vénale des titres X valeur vénale des actifs immobiliers imposables détenus par la société
                                                                                                                 
    valeur réelle de l’ensemble des actifs détenus par la société

En tout état de cause, aucun réhaussement d’IFI ne s’applique pas à la fraction taxable des actifs immobiliers, sauf lorsque le redevable:

  • contrôle, au sens de l’article 150-0 B ter, la société propriétaire des immeubles,
  • vous êtes titulaire, directement ou indirectement, plus de 10% de la société propriétaire des immeubles,
  • ou se réserve en fait ou en droit la jouissance des biens immobiliers.
  • ou sur un contrat d’assurance-vie rachetable au prorata de la fraction représentative des actifs immobiliers (SCI, SCPI et OPCI notamment – article 38 de l’article 12 du projet de loi).
    Remarque:

    La formulation de l’ensemble des unités de compte et de rendre non imposables les fonds en euros. Sur les précisions administratives notamment sur ce point.

L’abattement légal de 30% sur la valeur libre d’occupation de la résidence principale aurait conservé. Les tolérances en matière de décote pour illiquidité et reflétant la valeur vénale (immeubles loués, indivision, pièces de sociétés familiales ou contenant une clause d’agrément, etc.) restentont transposables.

Détention en démembrement
L’usufruitier restait en principe redevable de l’IFI sur la pleine propriété des biens. Mais par exception, l’imposition restait répartie au prorata de l’article 669 lors de la démembrement est émission:

  • d’une succession: C. civ. art. 757 (usufruit legal du conjoint) 1094 (ancien usufruit des ascendants), 1098 (usufruit forcé en présence d’enfants non communs): l’usufruit conventionnel prévu à l’article 1944-1 du code civil restait exclu,
  • de la vente de nue-propriété à un acquéreur qui n’est pas héritier au sens de l’article 751 du CGI,
  • d’une donation à l’usufruit à l’État, aux départements, aux communes ou aux syndicats de communes et aux établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d’utilité publique.
    (paragraphes 28 à 32 de l’article 12 du projet de loi)
Attention :

L’usufruit légal du conjoint du nouveau régime prévu à l’article 757 du code civil (décès survenus depuis le 1er juillet 2002) bénéficiait désormais de la répartition de la charge de l’IFI.

Au contraire, en cas d’usufruit légal du conjoint de l’ancien régime prévu à l’article 767 du code civil (décès survenues avant le 1er juillet 2002) l’usufruitier serait taxé sur la pleine propriété.

Origine du démembrement ISF (avant 2018) IFI (à compter de 2018)
Ancien usufruit légal (ancien art 767 du CGI) Décès antérieurs au 1er juillet 2002 Imposition au prorata de l’article 669 du CGI Imposition de la pleine propriété chez l’usufruitier
Nouvel usufruit légal (article 757 du CGI) Décès après le 1er juillet 2002 Imposition de la pleine propriété chez l’usufruitier Imposition au prorata de l’article 669 du CGI
Usufruit conventionnel (don entre époux) Imposition de la pleine propriété chez l’usufruitier Imposition de la pleine propriété chez l’usufruitier

Détention en fiducie et trust
Les actifs immobiliers détenus dans les fiducies ou les fiducies restaient imposables chez le constituant (à l’exception des fiducies irrévocables dont les bénéficiaires sont les organismes d’intérêt général et dont l’administrateur est soumis à la loi d ‘ un Etat ayant une convention contre la fraude avec la France qui reste eux, non imposables).
(paragraphes 33 à 35 de l’article 12 du projet de loi)

Le droit applicable à l’article 990 J CGI applicable aux trusts non déclarés serait maintenu.

Détention en crédit-bail ou location-accession
Les actifs immobiliers sont imposables chez le preneur (ou l’acquéreur) sous déduction des loyers ou des redevances restant dus et du montant de l’option d’achat.
(paragraphes 36 à 37 de l’article 12 du projet de loi)

3.3. Actifs exonérés

Les immeubles et les droits immobiliers non affectés à une activité opérationnelle sont soumis à l’IFI

  • en direct (article 15 de l’article 12 du projet de loi),
  • ou par une société patrimoniale (property of property property property)
Remarque:

Les bois et les forêts et les parties de groupements fonciers agricoles, forestiers et forestiers à long terme sont restés exonérés soit en totalité soit constitués de biens professionnels, soit à hauteur de certaines conditions.
(paragraphes 79 à 86 de l’article 12 du projet de loi)

3.4. Actifs non imposables – Biens et droits non immobiliers

Ne sont désormais plus imposables:

  • les actifs financiers : comptes bancaires, comptes-titres, livrets, PEA, valeurs mobilières (autres que celles représentants d’actifs immobiliers), etc.
  • les meubles : meubles meublants, yachts, bijoux, ou, lingots, voitures, etc. (sous réserve de modification notamment les biens dit de luxe)
    Remarque:

    Notons que la taxation des métaux précieux, voiture de sport, et les navires de plaisance serait alourdie par la loi de finances pour 2018 (article 11 ter, article 12 ter, article 12 quater).

  • les droits de constitution , les brevets, les créances (sauf exceptions: le prêt à soi même ou le prêt familial – voir infra) ou les rentes viagères, les contrats de capitalisation et les contrats d’assurance-vie (à l’exception de la partie) représentant d’actifs immobiliers détenus au travers d’unités de compte), etc.

3.5. Biens professionnels – affectés à l’activité professionnelle

3.5.1. Principes

Les biens et les capitaux engagés dans une activité opérationnelle au sens des articles 34 et 35 du CGI, industrielle, artisanale, agricole ou libérale ou IR.
(paragraphes 58 à 78 de l’article 12 du projet de loi)

Lorsque les biens sont détenus à travers une société (IR ou IS), ils doivent être affectés à l’activité opérationnelle:

  • de la société propriétaire des biens immobiliers: que cette société soit maintenue par le redevable directement ou indirectement (paragraphes 19 et 20 de l’article 12 du projet de loi),
  • de la société qui détient la société propriétaire des actifs (article 20 du projet de loi),
  • d’une société filiale de la société civile, qui détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote dans l’exercice de ses pouvoirs dans la filiale (article 20 de l’article 12 du projet de loi).
Attention :

Pour bénéficier de l’exonération d’ISF, la société doit avoir une activité principale principale.

Cette condition ne serait pas, a priori , pas reprise pour l’IFI, ainsi qu’une société qui serait pour la gestion principale de son patrimoine propre, et une activité accessoire de fonctionnement, bénéficiant de l’exonération à hauteur des actifs immobiliers à cette activité opérationnel

Pour la qualification de bien professionnel, les conditions liées au redevable restent identiques:

  • Exercice en direct: l’activité admissible admissible à l’activité principale du redevable,
  • exercer une société IR , le redevable
  • Exercise to the IS, the redevable should the use of the functions of direction listed by the law (ancien article 885, bis bis substitué par l’article 975, III du CGI) percevoir une rémunération moins de 50% de revenus professionnels et moins de 25% de droits de vote (sauf cas des gérants de SARL et de sociétés de personnes).
    Remarque:

    Le directeur général délégué n’est pas visé par l’article 885 O bis du CGI concernant l’ISF ni par les dispositions de l’IFI: en revanche il est visé par le BOFiP au titre de l’exonération des biens professionnels à l’ISF. Pour valider son éligibilité à l’exonération de l’IFI, sur rendez-vous donc les commentaires BOFiP concernant l’IFI.

  • exercer au droit d’une société, le redevable doit exercer une fonction de direction précitée et les titres qu’il doit contenir plus de 50% de la valeur brute de son patrimoine y compris les biens et les droits immobiliers.

3.5.2. Détention de moins de 10% dans une société opérationnelle

Dans l’hypothèse où le redevable n’exerce pas son activité professionnelle ou une fonction dans la société, exonère les titres de sociétés ayant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale dont les membres du foyer fiscaux IFI détiennent Ou indirectement moins de 10% du capital ou des droits de vote.
(paragraphe 17 de l’article 12 du projet de loi)

De même, ne sont pas imposables les titres détenus directement ou indirectement par la société du redevable lorsque le redevable est détenu, indirectement ou directement, seul ou avec son foyer fiscal IFI, moins de 10% du capital ou des droits de vote de la société des actifs immobiliers. Toutefois, les titres directement détenus par la société du redevable restaient imposables lorsque le redevable contrôlent la société ou la réserve de la jouissance en droit des actifs immobiliers.

Attention :

Les conséquences, même si les actifs immobiliers ne sont pas affectés à l’activité de la société, les associés minoritaires (moins de 10%) ne sont pas imposables sur ces actifs.

3.5.3. Activité de location meublée

En cas d’exercice en direct, seuls les loueurs meublés professionnels sont exonérés (inscription au RCS, recettes supérieures à 23 000 € et représentant 50% des recettes professionnelles du foyer fiscal IFI pour lesquelles il n’est pas tenu compte des pensions et rentes ). Les loueurs en meubles non professionnels restaient imposables sur la valeur des immeubles.
(paragraphe 60 de l’article 12 du projet de loi)

En cas d’exercice au sein d’une société, la location meublée ne serait pas en principe éligible à l’exonération sauf si le redevable répond aux conditions d’exonération nécessaires en cas de détention au travers d ‘une société IR (fonction principale) ou IS (fonction de direction, rémunération et détention du capital – voir supra).
(paragraphe 26 de l’article 12 du projet de loi)

3.5.4. En portant

Les sociétés qui gèrent leur propre patrimoine ne sont pas considérées comme ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

En revanche les holdings animatrices sont considérées comme commerciales. Ce sont celles qui, outre la gestion d’un portefeuille de participations, participant activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et de leurs comptes, le cas échéant et le titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers.
(paragraphes 23 et 25 de l’article 12 du projet de loi)

Remarque:

La légalisation de la définition permet de renverser la charge de la preuve du caractère animateur de la détention, elle serait désormais soutenue par l’administration.

L’assimilation des sociétés animatrices à des sociétés est déjà admise par le BOFiP ( BOI-PAT-ISF-30-30-40-10 § 130 et suivants ) et se poursuit dans les dispositions relatives à l’IFI.

3.6. Passifs déductibles

Seules les dettes contractées par le redevable et les biens imposables, les déductibles, le cas échéant à proportion de la fraction imposable.

Il a été:

  • des dépenses d’acquisition, de l’emprunt immobilier ou de l’emprunt souscrit en vue de l’acquisition de l’immeuble ou des titres de la société détenant les actifs immobiliers
  • des dépenses d’amélioration, de construction, d’agrandissement,
  • des dépenses d’entretien de réparation dont le propriétaire n’a pas obtenu le remboursement par le locataire au 31 décembre de l’année de départ du locataire,
  • des impositions autres que celles incombant à l’occupant.
    (paragraphes 45 à 50 de l’article 12 du projet de loi)

Les impôts équivalents à l’IFI acquittés à l’étranger sont déductibles de l’IFI à hauteur de l’IFI acquitté au titre des actifs immobiliers hors de France.
(paragraphes 114 de l’article 12 du projet de loi)

Attention :

Ne sera plus déductibles:

  • les dépenses liées aux biens autres qu’immobiliers: prêts automobiles, dettes bancaires, dettes de quasi-usufruit, droits de succession non encore acquittés au 1er janvier de l’année, etc.
  • l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux , y compris l’impôt correspondant aux revenus des immeubles mis en location (BIC des emplacements meublés)
    (article 49 de l’article 12 du projet de loi)
  • les impositions autres que celles qui incombent normalement à l’occupant:
  • les prêts ” in fine” : le capital restant correspondant au montant total de l’emprunt ne doit plus être porté au passif: cette dette serait diminuée progressivement tous les ans d’un amortissement fictif.
    (article 52 de l’article 12 du projet de loi)

    Exemple:

    Crédit in fine d’un montant de 100 000 € D’une Durée de 10 ans
    Amortissement fictif: 100 000/10 = 10 000 €
    Montant 1 l’année déductible: 100 000 € – (100 000 x 1/10) = 90 000 €
    Montant déductible l’année 2: 100 000 € (100 000 x 2/10) = 80 000 €
    Etc.

  • les prêts à soi-même:
    • les dettes contractées par une société pour l’acquisition d’actifs à l’égard de redevable (indirectement) ou d’un membre du foyer fiscal.
      Exemple:

      Ventes d’immeubles par le redevable à une société en contrepartie d’une inscription en compte courant d’associé.

    • les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal IFI auprès d’une société contrôlée par le redevable (au sens de l’article 150-0 B ter, III, 2 °) seul ou conjoint avec son conjoint, leurs ascendants , descendants ou frères et sœurs directement ou indirectement.
      (paragraphe 55 de l’article 12 du projet de loi)
  • les prêts familiaux:
    • des prêts contractés par le redevable auprès de ses ascendants, descendants (children majeurs), frères et sœurs de leurs conjoints, partenaire de PACS ou concubin notoire sauf à démonter le caractère normal des conditions du prêt (respect des délais, effectivité des remboursements) , etc.)
      (article 53 et 54 de l’article 12 du projet de loi)
    • des prêts contractés par une société (direct ou indirectement par une ou plusieurs sociétés interposées)) auprès du groupe familial du redevable (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, enfants mineurs, descendants majeurs, frères et sœurs) pour l’acquisition ou la réalisation de travaux immobiliers (entretien, réparation amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement). Ces dettes ne sont pas déductibles à la participation de ces personnes dans la société emprunteuse sauf à démonter le caractère normal des conditions du prêt (etc.)
    • des prêts contractés par le redevable ou son groupe familial auprès d’une société contrôlée (au sens de l’article 150-0 B ter du CGI directement ou par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés interposées) pour l’acquisition ou la réalisation de travaux immobiliers (entretien, réparation amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement). Ces dettes ne sont pas déductibles à proportion de la participation de ces mêmes personnes dans la société prêteuse sauf à démonter le caractère normal des conditions du prêt (etc.)

Lorsque la valeur vénale des actifs immobiliers est supérieure à 5 millions d’euros, le prix en compte des créances qui représente plus de 60% de la valeur imposable serait minorée:

  • la fraction de l’endettement inférieur à 60% de la valeur imposable serait déductible en totalité,
  • la fraction de l’endettement supérieur à 60% de la valeur imposable ne serait déductible que pour la moitié de sa valeur.
    (paragraphe 56 de l’article 12 du projet de loi)
Exemple:

Un contribuable d’un actif immobilier imposable 6 millions d’euros ne pourrait pas déduire ses dettes au-delà de 4,8 millions d’euros (3,6 millions + 1,2 million):

  • jusqu’à 60% de l’actif (soit 3,6 millions): la dette est déductible en totalité, soit 3,6 millions d’euros
  • pour les 2,4 millions au-delà: la dette est déductible pour moitié, soit 1,2 million d’euros

3.7. Réductions d’ISF

Seule la réduction à la faveur de certains organismes serait maintenue (et toujours plafonnée à 50 000 €). La période de versement retenue pour l’IFI de l’année N restaure la période limitée à la date limite de dépôt des déclarations de l’année N-1 et la date limite de dépôt des déclarations de l’année N (et non l ‘année civile comme c’est le cas pour la réduction d’IR au titre des dons aux œuvres).
(paragraph 91 and following of the article 12 of the law project)
Consulter la discussion sur ce point 

Attention :

Les réductions FIP, FCPI et souscriptions au capital de PME ont été supprimées au 1er janvier 2018.
Ces réductions ont été effectuées pour les souscriptions effectuées avant le 31 décembre 2017 et les articles imputables sur l’IFI 2018.
(paragraphe 214 de l’article 12) du projet de loi)

A priori, la réduction FIP, le FCPI et l’investissement au capital de PME au titre de l’IR ne serait pas majorée pour compenser la suppression de la réduction ISF-PME.

Remarque:

Les commentaires de l’Assemblée nationale font également mention des conventions internationales applicables à l’IFI transposables à l’IFI, et qui s’appliquent aux contrats en direct, aux contrats d’assurance-vie ou aux une société (la Cour de cassation assimile les titres de sociétés à l’égard des actifs immobiliers à des biens incorporés, à rattacher à la résidence du contribuable, et non à des actifs immobiliers, rattachés à leur lieu de situation – voir notre précédente actualité ).

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